참여연대는 3일 14만 6천여가구에 이르고 있는 민간 부도임대아파트 처리 원칙과 방향에 대한 의견서와 성명을 발표했다. 참여연대는 국민주택기금 지원과 공공택지 분양 등 각종 지원을 통해 건설된 임대주택을 믿고 임대차한 임차인들이 전재산이다시피한 수천만원의 임대보증금을 상실하고 거리로 내몰리고 있는 현실을 고려해 정부가 부도임대아파트를 국민임대로 전환하거나, 임차인들의 분양전환을 지원하는 등의 방안을 신속히 마련할 것을 촉구했다.
참여연대는 성명서를 통해 정작 경영능력이 부족한 업체들에게는 무분별하게 국민주택기금이 대출되고, 부도의 책임은 선량한 임차인들이 감수하는 악순환이 되풀이 되고 있다며 “민간 임대아파트의 부도는 정부가 그 책임을 부정할 수 없는 사안”임을 감안할때 정부가 직접 문제해결에 나설 것을 요구했다.
공적기금 수탁자인 국민은행이 임대사업자나 그 채권단, 임차인들 사이에서 분양전환 협의가 지연되는 경우 마구 경매를 진행하고 있는 문제도 지적했다. 참여연대는 수탁은행의 무책임한 경매진행과 정부의 방임이 법률에 의해 추진된 공공정책인 공공임대주택의 성격을 망각한 사적 금융시장의 논리에 다름아니다”고 주장하고, 임차인들의 보증금 손실은 물론 임대주택법이 정한 우선매수권도 보장되지 않는 무분별한 경매진행을 즉시 중단할 것을 촉구했다.
참여연대는 구체적인 대책으로 대한주택공사나 도시개발공사가 부도임대아파트의 소유권을 넘겨받고 임대사업자가 되어 국민주택기금의 회수와 임차인들의 임대보증금을 보호하는 방안을 제시하고, 경매가 불가피한 경우라도 임차인들의 우선매수권을 보장하거나 임차인들이 경락대금을 마련할 수 있도록 저리의 국민주택기금을 지원하는 방안을 검토해야 한다고 주장했다.
임대사업자의 부도 대비책으로는 정부의 재정이나 국민주택기금을 지원받거나 공공택지를 분양받아 임대아파트를 건설한 민간건설업자에 대해 임대보증금 환급보증 가입을 의무화를 법제화하는 방안이 제시됐다. 임대사업자가 부도 나더라도 임차인들의 보증금을 보전할 수 있는 안전판을 만들자는 것이다.
참여연대는 부도임대아파트 처리 및 국민주택기금의 공공성 회복을 위해 향후 사이버 참여운동, 입법청원운동, 여론형성을 위한 토론회, 집회 등 다각적인 활동을 벌여 나갈 계획이라고 밝혔다.
성 명 서
영세임차인 대책없는 부도임대 경매 중단하고 선량한 임차인 보호에 정부가 직접 나서라 정부의 부도임대주택정책에 대한 참여연대 성명
국민주택기금을 대출받아 민간건설업체가 건설한 공공임대아파트들이 전국적으로 450개 이상 부도에 직면하고 있다. 정부와 공법으로 보장한 공공정책의 일환인 공공임대아파트 10곳 중 6개가 부실대출로 말미암아 부도상태로서 전국적으로 14만여가구가 주거권을 위협받고 있음에도 정부의 책임있는 자세는 어디에도 보이지 않는다.
민간건설 공공임대아파트의 연쇄부도로 인해 어렵사리 임대보증금을 마련하여 임대아파트에 입주한 임차인들은 하루아침에 아무런 대책도 없이 길거리로 내몰리고 있다. 정작 경영능력이 부족한 업체들에게 무분별하게 국민주택기금이 대출되었음에도 이에 대한 부도의 책임은 아무런 관련이 없는 선량한 임차인들이 감수하는 말도 않되는 악순환이 되풀이 되고 있는 것이다. 참여연대는 이 같은 임대아파트의 부도사태는 ‘서민주거안정’이라는 명분하에 추진된 공공임대주택정책의 명백한 실패임을 지적하며, 정부가 이를 책임지고 직접 해결에 나설 것을 촉구한다.
우리는 특히 국민주택기금의 수탁기관인 국민은행에 의한 무분별한 경매추진으로 거의 전재산이다시피한 임차인들의 보증금이 상실되고 있는 상황에 심각한 우려를 표한다. 민간 임대아파트는 국민주택기금을 담보하기 위한 국민은행 명의의 저당권이 우선 설정된 후 임차인들의 전입신고가 이루어짐에 따라 임차인들은 국민은행의 저당권보다 항상 후순위일 수밖에 없으며, 경매절차를 진행시키는 경우 임차인들은 아무런 귀책사유 없이 임대보증금을 잃는 상황이 발생하고 있다. 또한 경매과정에서는 임차인들에게 임대주택법에 정한 매각방식에서 주어지고 있는 우선매수권도 보장되지 않아 임차인들은 이중의 피해를 보고 있다. 국민주거안정이라는 주거정책의 목표는 사문화된 법령속에서만 자리할 뿐 서민들은 길거리로 대책없이 내몰리고 있는 것이다.
상황이 이러함에도 불구하고, 공적기금 수탁자인 국민은행은 ‘채권회수를 위해서는 경매가 불가피’하다는 태도로 일관하고 있으며, 정부는 이를 방치할뿐 임차인들의 생존권 보장을 위한 아무런 대책도 제시하지 못하고 있다. 우리는 이 같은 수탁은행의 무책임한 경매진행과 정부의 방임이 법률에 의해 추진된 공공정책인 공공임대주택의 성격을 망각한 사적 금융시장의 논리에 다름아니라는 점을 지적하며, 임차인들의 보증금 손실은 물론 임대주택법이 정한 우선매수권도 보장되지 않는 무분별한 경매진행을 즉시 중단할 것을 촉구한다.
민간 임대아파트의 부도는 정부가 그 책임을 부정할 수 없는 사안이며, 임차인들의 보증금 또한 임대사업자의 다른 채무와 동일하게 취급할 수 없는 성격의 것이다. 따라서, 참여연대는 현재와 같은 무분별한 경매절차의 즉각적인 중단과 더불어 정부가 임차인들의 임대보증금을 보호할 수 있는 대책을 제시할 것을 촉구한다.
구체적인 방안으로 참여연대는 정부가 대한주택공사나 도시개발공사가 임대사업자로부터 부동산신탁을 받아 소유권을 넘겨받으므로써 부도처리 과정에 일반 채권자들이 무분별하게 참여하는 것을 방지하고 스스로 임대사업자가 되어 국민주택기금의 회수와 임차인들의 임대보증금의 보호가 가능하도록 하는 대책이 필요하다는 점을 제시한다. 아울러 분양을 받기를 원하는 임차인들을 고려하여 분양전환을 할 경우라도 주변 아파트의 시세와 분양전환가격의 상한선 사이에서 합리적인 분양전환가격이 협의될 수 있도록 하는 방안이 마련되어야 함을 강조한다.
또한 경매가 불가피한 경우라 하더라도 임차인들의 우선매수권이 보장될 수 있도록 함은 물론, 임차인들이 경락대금을 마련할 수 있도록 장기저리의 국민주택기금을 지원하는 방안 등도 검토되어야 할 것이다. 정부가 경매를 통하여 부도임대아파트를 매입하여 국민임대로 전환하는 경우에는 임차인들이 주택임대차보호법상 보호되는 최우선변제금을 제외하고는 임대차보증금을 상실하게 되는 점을 감안하여 임대보증금을 대폭 낮추는 정책 보완이 필요할 것이다.
참여연대는 끝으로 현 주택법이 선분양아파트에 대한 분양대금 환급보증과 부도로 중단된 아파트에 대한 시공보증 및 하자보증 등에 대해 건설회사로 하여금 보증계약을 체결하도록 하는 의무를 강제하고 있는 것처럼 국민주택기금을 지원받거나 공공택지를 분양받아 임대아파트를 건설한 민간건설업자에 대해 임대보증금 환급보증 가입을 의무화시킴으로써 임대사업자의 부도에 대비해 임차인의 임대보증금을 보호하는 안전판을 마련할 것을 요구한다.
대책없는 부도임대 경매 중단
