경실련은 4일 부동산 및 집값 폭등으로 분양가 인하를 위한 분양가 상한제, 원가공개 등 주택관련 조치가 시행되자 민간건설기업들이 도시개발법에 의한 도시개발 사업에 적극 진출하고 있어, 도시개발법에 의한 대표적인 개발사업인 인천시 소래-논현지구 개발사업의 실태와 개발이익 규모, 개발이익의 사유화를 분석했다.
경실련은 소래-논현지구 도시개발사업에서 개발이익이 약 2조1천억원이나 발생했음에도 불구하고, 사업시행자는 개발부담금을 한 푼도 부담하지 않도록 되어있음을 밝혔다. 이 결과에 따라 경실련은 개발이익환수법의 전면 개정과 소래-논현지구 도시개발 특혜를 제공한 행정기관에 대한 조사를 강력히 촉구한다.
1. 개발이익환수법을 전면 개정하라.
인천 소래-논현지구 도시개발에서 개발이익은 총 2조1천억이 발생하였으나 개발이익에 대한 개발부담금은 0원임이 밝혀졌다. 이와 같은 결과는 개발이익환수법이 안고 있는 근본적인 문제와 아울러 행정기관의 무책임한 직무유기에서 기인한다.
첫째, 현재 지가산정은 매매가격과 공시지가 방식 중 사업자가 선택하도록 되어있어, 사업자는 부담금을 낮추기 위해 대부분 공시지가 방식을 적용하여 개발이익 규모를 축소하도록 고 있다.
둘째, 개발사업 전체 과정에서 발생하는 개발이익 환수가 아니라 개발사업 일부만을 대상으로 하고 있어 개발이익환수법의 취지를 살리지 못하고 있다. 개발이익을 산정하는 지가산정 시점이 개발계획 수립 시점이 아니라 사업시행인가 시점으로 하고 있어, 개발계획 변경만으로도 지가가 급등하여 발생하는 이익은 배제되고 있다. 실제로 토지가격의 상승은 토지 이용계획 변경, 지구지정, 사업시행인가, 개발완료 시점 등 개발사업의 전 과정에서 발생하지만, 현행 개발이익환수법은 토지이용계획의 변경에 따른 개발이익을 배제하고 있어 반쪽자리 환수법이다.
때문에 소래-논현지구 개발에서 토지이용계획의 변경으로 발생한 지가상승액 4천 1백억원 전액이 사업시행자의 몫으로 귀속될 수밖에 없었다.
또한 개발사업 개시시점인 사업시행인가 단계는 이미 지가 상승이 상당히 진행된 시점으로 개발이익은 크게 발생하지 않고, 개발의 결과로 인한 이익 실현이 증가하는 시점이다. 따라서 이 시점을 기준으로 개발이익을 계산한다면 개발이익은 대폭 줄어들게 된다.
셋째, 현행 개발이익 부과율 25%는 실효성이 없다. 개발이익은 공공투자로 인한 편익 증진, 개발사업의 인·허가에서 초래된 계획이익, 토지개발 및 건축행위에서 발생한 개발이익, 기타 경제사회적 여건 변경 등에서 발생한다. 이 과정에 개발이익은 토지소유주나, 사업시행자의 노력 또는 아무런 노력 없이도 개발이익이 발생한다. 때문에 개발이익은 사회적 자산으로 절반은 토지소유주 및 개발자에게, 절반은 사회적 재투자 비용으로 사용되는 것이 맞다. 그러나 현행 개발부담금 25%는 토지소유주나 개발자에게 노력에 비해 과다한 개발이익을 보장하고 있는 것이다.
넷째, 행정기관의 무능과 무책임성이 문제다. 소래-논현지구 개발사업에서 나타났듯이 행정기관만이 갖고 있는 개발비용에 대한 검증이나, 분양가 승인을 제대로 하지 않으면 사업자들이 모든 개발이익을 독점하게된다. 특히, 개발비용 부풀리기는 개발이익 규모를 줄이는데 이용되고, 고분양가를 책정하게 된다. 그럼에도 자신의 책무는 게을리 하면서 개발대상지의 기부채납 비율이 높다는 사실에 만족하는 행태는 시민들에게 그 부담을 전가시키는 것이다. 기부채납은 당연히 법에 의해 공공에 귀속해야할 부분이며, 기부채납에 따른 부담은 사업시행자가 손실을 감수하는 것이 아니라 소비자들이 부담하는 몫이다.
개발이익환수법은 첫째, 토지의 용도변경으로 지가상승분인 개발이익은 공공의 계획 변경에 의한 불로소득이므로 100%를 환수되어야 하며, 둘째, 개발이익산정 시점을 사업인가시점이 아니라 토지용도 변경 시점으로부터 2년전을 기준으로 하여 개발이익 산정의 실효성을 높이고, 셋째, 개발사업 추진과정에서 발생하는 개발이익 부담비율을 50%수준으로 하여 정당한 노력의 댓가를 보장하되 나머지 50%는 환수하여 사회에 재투자하도록 전면 개정해야한다.
2. 소래-논현지구 도시개발사업의 개발 특혜에 대한 사정기관의 수사가 필요하다.
소래-논현지구는 공업지역으로 굳이 서둘러 주택단지로 개발할 필요가 없다. 그럼에도 토지의 95%를 소유하고 있는 시행자는 행정기관의 계획변경을 이유로 사업을 추진하고, 행정기관은 시행자의 공장이전을 이유로 개발을 추진하였다. 또한 이 과정에서 정부는 민간에게 도시개발권 부여 및 토지 수용권을 부여하는 도시개발법을 발의하였고, 국회는 법률로 제정하였다.
소래-논현지구 개발에는 인천 남동구청, 인천시, 중앙도시계획위원회, 건교부 등 관련 행정기관이 모두 관련 되어 있다. 그럼에도 개발을 위한 편의 봐주기에는 노력하지만 개발에 따른 이익환수에 대해서는 무책임하고, 노력도 하지 않는다.
불요불급하지 않은 소래-논현지구가 공업지역에서 주택지역으로 토지 용도가 변경 되고, 이에 따른 개발이익이 특정한 사업자에게 모두 귀속됨에도, 이를 알면서도 아무런 조치를 취하지 않는 행정기관에 대한 전면적인 조사가 필요하다. 단지 토지 개발사업으로 막대한 이득을 볼 수 있음에도 아무런 조치를 취하지 않는 현실에서 행정기관과 사업자간의 유착을 의심하지 않을 수 없다. 이에 대해 감사원은 토지 용도 변경, 분양가 승인, 개발이익 환수 대책 등 개발사업 전 과정에 대해 전면적인 조사를 해야 한다. 또한 국세청은 사업추진 과정에서 적법한 조세 납부행위가 있었는지를 조사하여 국민에게 투명하게 공개해야 한다.
경실련은 감사원과 국세청이 적극적으로 나서서 의혹을 밝혀주길 촉구한다. 하지만 소극적으로 한다면 국민이 갖는 모든 행정적 권리를 통해 사실을 밝혀나갈 것이다. 개발이익환수법의 전면 개정을 위한 법률 개정 운동을 펼칠 것임을 밝혀둔다.
논현지구 개발 특혜에 대한 경실련 입장
