최욱철의원(강원도 강릉, 국토해양위)은 24일 국토해양부 종합감사에서 정부의 부동산 대책이 주택 과잉공급을 우려가 높으며, 지방 미분양을 고려한 주택공급 계획이 필요하다는 점을 강조했다

정부는 지난 9월 19일 국민 주거안정을 위한 도심공급 활성화 및 보금자리 주택 건설방안’을 통해 향후 10년간 수도권 30만호, 지방 20만호 등 연평균 50만호의 주택공급계획을 발표했다.

최 의원은 이 계획은 수요의 근거로 삼고 있는 실질소득증가율(3.1%)에 근본적인 오류가 있고, 14만호에 달하는 지방 미분양  지난 7월의 원인과 실태를 제대로 고려하지 않은 공급만능정책으로서,특히 지방균형발전 차원에서 추진 중인 3대 정책도시사업(행복 혁신 기업도시)에 따른 신규 주택공급이 지방 미분양 문제에 미칠 영향을 고려하지 않고 있다고 밝혔다.

<실질소득증가 3.1%를 근거로 한 연간 10만호 수요예측은 착각>

향후 10년간 연간 50만호의 신규주택 공급이 필요하다며 정부가 내세운 근거는 3가지이다.

가구증가(연 20만 가구)이다.
주택멸실(연 15만호) 이다.
소득증가로 인한 교체수요(연 10만호 실질소득증가율 3.1% 가정)이다.

이 가운데 소득증가로 인한 교체수요가 연간 10만호라는 근거는 지난 2001년부터 2006년까지의 평균 실질소득증가율 3.1%를 전제로 했다.

이달 삼성경제연구소의 발표에 따르면 올해의 가계당 실질소득증가율은 1/4분기에 1.2%, 2/4분기에는 0.3%에 불과한 실정이다.

또, 9월에 발표된 한국재정학회 보고서에 따르면 2006년 기준으로 금융기관 대출 가구가 83%이며 이들의 평균 부채액은 4,730만원에 달한다.

미국발 금융위기의 여파가 어떤 규모로, 언제까지 이어질지 알 수 없는 경제위기 상황에서 실질소득증가율 3.1%라는 낙관론을 근거로 매년 10만호의 주택이 고소득자들을 위해 추가로 필요하다는 정부의 주장은 집 없는 서민의 가슴을 두 번 멍들게 하는 발상이다. 

<연간 20만호의 지방 주택건설은 미분양 사태 악화시킬 과잉공급에 불과>

9.19 대책에 따르면 정부는 비수도권 지방에 연간 20만호의 주택을 공급할 계획이다.

정부가 제시하는 근거는 가구증가 5만호  주택멸실 6만호  소득증가 교체수요 5만호 ▴ 주택재고 확충 4만호 등이다.

이 가운데 가구증가분과 주택멸실분은 논외로 하더라도,경제위기 상황을 무시한 <소득증가 교체분> 5만호와 <주택재고 확충분> 4만호의 경우 합리적으로 납득하기 어렵다.

7월말 현재 공식 집계된 미분양주택은 16만호(업계 추산 25만호)를 상회하고, 그 중 지방 미분양 물량이 약 14만호로 전체의 86%를 차지했다.

대다수 전문가들은 비수도권의 대규모 미분양의 원인을 분양가 상한제를 앞두고 각 건설사들이 지방의 주택수요를 무시한 채 고분양가 물량을 경쟁적으로 쏟아냈기 때문인 것으로 분석하고 있다.

국토부와 통계청의 자료에 따르면 지난 2006년을 기준으로 서울과 지방 광역시를 제외한 각 도의 주택보급률은 대부분 120% 이상으로 이미 충분한 공급이 이루어진 상황이다.

지역별 주택보급률 및 미분양 주택 현황

<소득증가 교체분> 5만호와 <주택재고 확충분> 4만호 등 연간 9만호씩의 주택이 지방에 추가로 공급돼야 한다는 정부의 주장을 납득할 수 있는 국민은 별로 없다.

정부의 발표에 따르면 연간 20만호의 지방 수요분 중 8만호는 도시인근의 시가화 예정지 및 그린벨트 해제를 통해 공급한다는 계획이다.

합리성을 잃은 수요 예측으로 인해 과잉 공급이 될 수도 있는 지방 물량을 사회적 논란이 극심한 그린벨트까지 풀어 공급하겠다는 정부의 발상은 대단히 위험하고 무책임하다 말하지 않을 수 없다.

정부의 9.19 대책이 극심한 미분양 적체로 몸살을 앓고 있는 지방 주택시장에 설상가상의 과잉 공급을 야기할 우려가 있다는 지적에 대해 장관의 소견을 밝혀라

<3대 정책도시사업과 조화된 주택공급전략 준비돼야>

지방균형발전의 일환으로 추진 중인 3대 정책도시사업(행복 혁신 기업도시)에 의해 수도권 인구의 이동 및 신규 주택공급 수요가 예상된다.

국토부의 자료에 따르면 행복도시 건설로 수도권에서 30만명 등 총 50만명의 인구가 이전하게 된다.

이에 따라 2030년까지 총 20만호의 주택을 건설할 계획이며, 1단계로 2015년까지 77,785호의 주택이 공급될 예정이다.

행정중심복합도시 관련 주택개발 계획

또한 혁신도시 건설에 따라 총 27만5천명 가량의 인구가 각 지방 혁신도시로 이동하게 되고, 이에 따른 주택 수요도 총 10만호 정도로 예상된다.

행복도시가 입지할 예정인 충남 연기군 일원 및 천안시 등을 포함한 충남지역은 물론, 혁신․기업도시가 입지할 원주시, 전주 완산군 등도 미분양 적체가 큰 지역이다.

정책도시(행복 기업) 추진현황 및 인근 지역 미분양 현황

당초의 예정대로 정책도시 건설사업이 추진될 경우 기존 미분양 물량으로 인한 부담이 가중되고 새로운 미분양 주택이 양산될 가능성도 배제할 수 없다.

행복도시 건설청이 제출한 자료에 따르면 정부의 설문조사 결과 행복도시 건설에 따라 이주하게 되는 공직자(1만4천명)의 가족 중 50%만이 이주의사를 표명했다.

이에 따라 정부는 행복도시로 유입될 관련 산업 종사자(6만명)의 이주율 또한 50%로 예상하고 있다. 

이처럼 추가 유입효과가 제한적일 경우 정책도시 건설에 따른 인구분산 및 지역경제 활성화 효과가 반감될 것은 당연하다.

각 정책도시 이전 대상자는 물론 그 가족들이 해당 지역으로 이주할 수 있도록 주택구입, 교육, 문화 등 여러 분야에서 보다 적극적인 지원책을 마련해 각 정책도시와 인근의 신규 주택 및 미분양 주택을 구매하도록 유도하는 전략적인 정책 접근이 긴요하다.

정부의 부동산 정책과 관련하여 본 위원은 두 가지 정책 제안을 하고자 한다.

첫째, 장기 미분양 주택을 소유한 건설사가 이를 임대주택으로 전환해 유동성 위기를 해소하도록 하는 한편, 이를 통해 임대주택 공급량을 늘려가는 윈윈(win-win) 전략을 검토할 필요가 있다.

세제 감면과 기금 지원 등 가능한 방안은 무엇인지 구체적인 방안을 마련해야 한다.

둘째, 미분양 주택 공공매입 등 정부의 기존 정책은 건설사에 대한 직접 지원에 편중된 것이 사실이다.

주택산업연구원이 역대 정부의 미분양 관련 정책을 분석한 최근 보고서에 의하면 미분양 적체를 해소하는 데 효과가 큰 정책 수단은 공급자 지원이 아니라 수요자 지원에 있다는 사실이 확인됐다.

     
주택 수요자에 대한 금융지원  소득공제 확대  관련 조세 감면  공급자 금융지원한다.

최 의원은  IMF 외환위기 때와 2005년에 한시적으로 활용된 바 있는 최초 주택  구입자금 재도입 해야한다고 주장했다.

최욱철의원은 미분양 주택 구매자 지원을 위한 국민주택기금 활용방안으로 근로자 서민 주택구입자금,  근로자 서민 주택전세자금을 활용해 준공후 미분양 주택을 구입하거나 전세로 임차하려는 무주택자에게 대출금 한도를 확대하고 대출상환이자에 대한 세액공제를 확대하는 문제를 적극적으로 검토해야 한다고 강조했다.