한국디지털뉴스 김형종 기자=국토부는 10일 임대차 3법 도입으로 인해 전월세 공급이 급감하거나 가격이 폭등할 가능성은 낮다”고 밝혔다.

정책브리핑에서 국토부는 “기사에서 언급한 2015년 연구용역 보고서는 현재의 임대차 시장에 적용하기에는 한계가 있다”며 “현재 전월세 시장에서의 전세가격 상승을 임대차 3법 도입의 효과로 보기에는 무리가 있다”고 덧붙였다.

또 “임대차 3법을 존속중인 계약에도 적용함으로써 향후 2년 간의 전월세 시장은 전반적으로 안정세를 보일 것이며 4년 후 갱신계약기간이 종료된 이후에도 전세가격은 급등할 가능성이 거의 없다.



국토부가 지난 2015년 말 전월세상한제가 시행될 경우 임대주택 공급이 줄어드는 등 시장 부작용이 발생할 수 있다는 학술연구 자료를 여·야 정치권에 보고한 것으로 확인했다.

당시 보고된 연구자료에는 제도시행 후 임대료 상승, 임대주택 공급 감소, 전세의 월세 전환 심화 등 시장 변화가 발생할 가능성 등이 담겨 있다.  

계약갱신청구권과 전월세상한제를 도입하면 공급이 감소하고, 전월세 가격이 상승할 것이라는 내용의 2015년 연구용역 보고서는 이번에 도입된 임대차 3법과는 다른 제도 내용과 상황을 전제로 연구한 것으로, 현재의 임대차 시장에 적용하기에는 한계가 있다.

이번에 개정된 임대차 3법은 존속중인 계약에도 적용함으로써 시장의 안정을 위한 조치를 취했으나, 2015년 연구용역은 존속중인 계약에 대해서는 적용하지 않는 경우를 전제로* 제도 도입 후 초기가격 결정에 대하여 연구한다.

또한, 2015년 연구용역 이후에 발표된 수도권 30만호 공급방안 및 5.6 대책, 8.4 대책 등 추가 공급방안 등으로 인해 공급물량이 크게 증가하는 사정을 반영하지 못한 점을 감안하면, 전월세 공급 물량이 감소할 것이라는 연구결과는 현실과 맞지 않는 부분이 있다.

해당 연구에서도 임대기간 연장의 효과분석 등 과거 사례에 대한 연구가 현재 시점에서 동일하게 영향을 준다고 할 수 없는 한계가 있음을 명시하고 있고, 2019년 법무부에서 의뢰한 연구용역*에서도 ‘15년 연구용역은 제도 도입 초기 임대료 상승효과만 고려하고, 계약갱신 시점의 전월세상한 규제로 인한 편익은 전혀 반영하지 않았으며, 제도 도입으로 인한 임차인의 주거 안정과 자신이 선호하는 지역에서 장기 거주함으로써 얻게 되는 사회적 편익을 고려하지 않은 한계가 있음을 지적한 바 있다.

이번 임대차 3법의 내용은 2015년 연구용역 보고서와는 달리 존속중인 계약에도 적용함으로써 2년간 가격이 안정되고, 공급 예정물량 등 정책 환경도 변화하였으므로 해당 보고서에서 우려하는 전월세 공급 감소, 가격 상승 등의 부작용이 나타날 가능성은 낮다.
        
특히, 계약갱신청구권과 전월세상한제는 기존 계약 만료 1개월 전까지 신청해야 효력이 있으므로, 실제 제도 도입으로 인한 효과는 임대차 3법이 시행된 후 1개월이 지나는 시점부터 전세가격 통계에 반영되기 시작할 것으로 보인다.

계약갱신청구권 도입으로 임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구하여 2년간 더 거주할 수 있게 되고, 임대료도 5%를 초과하여 상향할 수 없어 임차인의 주거안정이 강화되고, 임대차 3법을 존속중인 계약에도 적용하도록 함으로써 전월세 시장은 전반적으로 안정세를 보일 것으로 전망되는 등, 오히려 임대차 3법의 시행을 통해 전월세 시장 안정을 위한 기반이 마련한다고 평가할 수 있다.

최근 임대차 3법이 시행되면서 전월세 시장에서 임대인 및 임차인의 권리 의무관계에 대해 일부 논란도 있으나, 이는 제도도입 초기의 과도기에 발생하는 것으로, 제도가 안착되면 시장은 안정화 될 것으로 기대된다.