분양가상한제를 민간택지에도 시행하고 민간건설회사의 분양원가 공개 대신 분양가격 공시를 시행하는 내용의 주택법개정안이 국회 건설교통위원회를 통과했다.
이번 법 개정은 그간 정부가 취해 온 막무가내식 공급확대 정책을 전환하기 시작하려 한다는 점에서 긍정적으로 평가할 만 하다. 분양가를 규제하는 입법에 대한 기대로 주택시장이 다소 안정되어 있었는데, 입법이 실패하거나 지연될 경우 다시 주택가격이 상승세로 전환되지 않을까 하는 시장이 우려가 컸었는데 내용을 떠나 이러한 주택시장의 유동성을 해소하였다는데 의미가 있다고 평가할 수 있다.
이번 법개정은 애초 정부가 발표했던 대책과는 달리 주택가격의 안정을 실현하기에 부족한 졸속적인 내용으로 변질되었다는 점 또한 지적하지 않을 수 없다. 먼저 정확하게는 이번 법개정에 분양원가 공개가 도입되지 않았음에도 정부와 국회가 분양가격 공시’라는 방식으로 분양원가 공개가 일부 도입된 것처럼 발표하는 것은 국민여론을 호도하는 것이며, 정부 부동산정책에 대한 신뢰를 떨어뜨리는 행위이다.
국민들이 공개하라는 분양원가라는 것은 실제로 투입된 건축비와 택지비가 얼마이고 얼마의 이윤 내지 폭리를 취했는가를 공개하라는 것인데, 어떻게 분양원가가 아닌 분양가격의 공시가 원가공개를 대체할 내용이 된다는 것인지 의문이 아닐 수 없다. 공시되는 분양가격 중 건축비는 실제 투입된 건축비가 아니라 정부가 건설회사의 일정한 폭리를 보장해 주기 위해 실제 건축비 보다 평당 100만 원 이상 높은 가격으로 이미 정해 놓은 것이며 택지비도 실제 투입된 비용이 아니라 감정평가기관에서 감정 평가한 금액이어서 분양원가라 볼 수 없다.
이미 주택법에서 분양가격은 건축비는 상한선인 기본형건축비, 택지비는 감정평가금액으로 정한다고 되어 있는데, 개개의 분양아파트 단지별로 분양가격을 어떻게 정했는지를 공시하겠다는 것이 무슨 의미가 있는 것인지 의문이다. 분양원가 공개를 바라는 국민들의 여론을 의식하여 분양가격을 마치 원가를 기준으로 정하는 양 눈 가리고 아웅 하는 식의 기만적 제도를 만든 것일 뿐이다.
현 분양가상한제 내부에 “기본형건축비” 라는 폭리구조가 그대로 방치되어 있는 것도 비판받아 마땅한 지점이다. 건축비상한선을 표준건축비 수준으로 낮추고 소비자의 선택의 폭을 넓히기 위해 내부마감재 내용에 대한 선택옵션을 의무화하는 등의 분양가상한제 자체의 개선이 뒤따라야 한다. 1998년까지 시행되던 분양가상한제에서는 건축비를 표준건축비 수준보다 조금 높은 평당214만원 수준에서 정하는 대신 고급마감재를 선호하는 소비자들 위해서는 상한선을 넘는 건축비가 인정되는 옵션제를 운영했다.
현재의 건축비 상한선인 “기본형건축비”(중대형 평당372만원)이라는 것은 최신, 최고급의 마감재를 모두 사용할 때를 전제로 한 상한선이어서 표준건축비 평당 288만원 보다 평당100만원 정도 높다. 거기다 지하주차장 비용 등 각종 가산비용을 인정해 건축비만 평당 500만 원 이상 책정되도록 하고 있다. 건교부는 상한선을 정한 것이라고 하지만, 건설 회사들이 100% 담합하여 건교부가 제시한 상한선가격으로 건축비를 책정하는 현실에서 상한선이 아니라 가이드라인 구실을 하고 있다.
환매조건부 분양주택이나 대지임대부 분양주택 등 공공분양주택을 시범적으로 실시할 수 있는 근거만 만들었을 뿐 이러한 공공분양주택을 지속적으로 공급할 수 있는 공공택지의 건설의무비율제가 도입되지 않은 것도 한계로 지적된다. 또한 공공택지만이라도 분양원가를 기준으로 분양가를 정해 주거 복지적 측면에서 민간 보다 분양가를 더욱 낮추겠다는 의지라도 반영되었어야 하는데, 환매조건부 분양주택 등의 분양가격을 분양원가를 기준으로 책정한다는 내용도 없어 이 같은 주택들이 서민들의 내 집 마련에 부합하는 수준으로 가격으로 내려갈지도 의문이다.
건설 회사들의 사업이익을 보장하기 위해 공공택지를 개발하여 민간건설회사에 공공택지를 매각하여 민간건설회사가 분양을 하는 기형적인 공공택지 개발시스템도 그대로 유지되었다. 토지주로부터 땅을 매입할 때는 시장원리로는 서민들의 내 집 마련 등 공익목적을 달성할 수 없다며 강제수용 방식으로 땅을 매입하고 막상 공익목적으로 조성된 택지에 막상 아파트를 지어 분양할 때는 시장원리를 강조하며 민간건설회사가 이윤추구의 목적에 맞추어 분양하겠다는 것은 개발사업의 목적과 수단의 정당성 논리의 앞뒤가 전혀 맞지 않는 것이다.
택지를 분양받은 민간건설회사가 단기 전매차익만 남기고 전매하는 비윤리적 행위를 막을 장치는 도입하였지만 근본적으로 공공택지를 공영 개발하는 공영개발시스템을 도입하고 환매조건부나 대지임대부 공공분양주택이나 공공임대주택에 대하여 건설의무비율제를 도입해야 한다.
정부와 국회는 이번 주택법 개정이 부동산 안정정책으로 보기에 미흡한, 방향전환에 불과한 법안이란 점을 직시하고 기본형건축비 제도를 개선하는 주택법개정이나 공공택지에 공영개발과 공공분양주택의 건설의무비율제, 공공분양주택의 분양가를 분양원가 수준으로 대폭 낮추는 공공택의공영개발에관한특별법 등의 후속입법에 즉시 나서야 할 것이다.
주택법 개정안 통과에 참여연대 논평
