인·허가시기 조절이 아닌 멸실시기 조절만으로는 멸실율 낮추는데 한계 중산층용 시프트 공급에만 치중, 저소득층용 공공임대주택 공급확대는 미흡 용적율 인상으로 늘어나는 인구에 비례한 도시기반시설 확충대책 없어 개발과 삶의 질 하락 우려가 있다.

참여연대는 15일 논평에서 현재의 서울과 수도권의 전세대란은 동시다발적으로 추진되는 재건축-재개발로 인한 주택멸실율의 급증과 이로 인한 이주수요의 폭증이 주된 원인임은 여러 차례 지적된 바 있다.

재건축-재개발로 인한 이주자들은 2년여의 건축기간 동안 임시주택을 구하기 때문에 대부분 전세수요화되고, 임시거주이기 때문에 재건축-재개발 인근지역에 이주하려고 하여 재건축-재개발지역 주변의 전세 값이 폭등하고 있다. 또한 재건축-재개발 지역의 세입자들 역시 교육, 주거환경, 생활습관 상의 여러 문제로 주변의 전세 물량을 물색하기 때문에 이 역시 전세 값과 전세난의 원인이 되고 있다.

올 주택멸실율이 31,000여 가구를 상회함에도, 전세용 단독주택, 다세대주택 등의 공급량은 1,1000여가구에 불과하여 수급불균형이 매우 심각한 실정이다.

오는 2010년에는 48,000여가구의 멸실이 예상되는데, 역시 전세용 주택은 11,000여 가구의 공급에 그쳐 전세대란은 더 심각해질 전망이다. 참여연대는 이와 같은 상황이 나타나게 된 데는 서울시의 늑장대응과 소극적인 태도로 인한 책임이 크다는 점을 지적한다.

시는 이미 지난 2007년부터 과속·동시개발로 인한 주택멸실율 증가와 전세난이 예상된다는 전문가들의 지적과 자체진단에도 불구하고 지난 2년간 별다른 대책을 수립하지 않음으로써 현재와 같은 전세대란을 방치했다.

지난 2007년 오세훈 서울시장이 전세대란을 우려해 점진적-단계적 도심개발을 추진하겠다는 담화를 발표했음에도 지난 2년간 과속개발에 대한 실효성있는 대책은 내놓지 않았다. 최근 들어 뒤늦게나마 서울시가 전세대란에 대한 대책을 내놓은 것은 다행스러운 일이나 여전히 근본적인 해결대책에는 접근하지 못하고 있기에, 서울시에 좀 더 적극적인 대책수립을 촉구한다.

정비구역지정-추진위원회 승인-조합설립인가-사업계획승인-관리처분계획인가 등 재건축-재개발 사업의 전 단계에 걸쳐 인·허가시기를 조절하는 해결방식이 아니라, 앞서 대부분의 재건축-재개발 추진단계가 진행된 이후 멸실 시기를 조절하는 방식으로는 근본적으로 급속한 멸실율을 낮추는 데 한계가 있을 수밖에 없다.

시가 2007년 전세대란 시, 올 2010년에는 더 큰 전세대란이 일어날 수 있다고 스스로 예고를 하였음에도 과속개발, 동시다발적 개발에 대해 대책을 세울 수 없었던 것은, 이명박 정부의 지난해 9.19대책 등의 도심개발사업을 통한 경기부양정책에 힘입어 너도나도 먼저 개발사업을 시작하여 개발이익을 얻겠다는 붐이 조성됐기 때문이다.

여기저기서, 정비지구지정- 추진위원회승인-조합설립인가-관리처분계획인가를 요구하는 상황에서 서울시가 이러한 동시다발적 개발, 과속개발의 욕구와 요청에 대하여 단계적-순차적 개발계획을 내세우며 주택멸실율을 감안하여 인·허가 시기를 조절하기에는 어려움이 있었을 것이다.

전세 값이 순식간에 1억이 뛰고, 두 배가 되는 전세대란의 상황에서, 2010년에는 더 심각한 상황이 닥치고 있는데도, 이러한 개발민원과 정부의 개발드라이브정책에 무대책으로 일관할 수는 없다.

이미 관리처분계획인가까지, 주택멸실 전의 행정절차단계가 다 끝난 상황에서 개발욕구가 충천한 민원인들에게 주택철거와 공사착공에 아무런 행정적 장애가 없는데도 기다리라고 요구하는 것은 쉬운 문제가 아니다. 따라서, 정비지구지정-추진위원회승인-조합설립인가-사업계획승인-관리처분계획인가 등 주택 멸실에 앞선 전반적인 단계에서 주택멸실율을 고려한 단계적, 순차적 인·허가의 행정절차가 이루어져야 한다.

또 이번 대책에서, 오세훈 서울시장의 정치적 브랜드화된, 중산층용 시프트 공급에만 치중하고 저소득층용 공공임대주택 공급확대는 미흡한 부분을 지적하지 않을 수 없다. 장기전세주택 시프트는 주거복지를 중산층에까지 확대하여 보편적 복지를 지향하고 공공임대주택이 극빈층만이 거주하는 혐오시설이라는 의식을 불식시키며 장기적으로 정부와 지방정부의 공공보유주택 재고량을 늘려 집값급 등이나 전세대란과 같은 수급불안에 대한 완충장치가 되어 부동산가격 안정에 기여한다는 점에서 긍정적인 정책이라 할 수 있다.

정책의 우선순위는 무엇보다도 저소득층과 보통의 서민들을 위한 공공임대주택이 우선되어야 하는 것이고, 저소득층용 공공임대주택 공급은 소홀히 되면서 중산층용 시프트 공급정책에 치중한다는 것은 정책순위가 한참 뒤바뀐 것이다.

특히, 저소득층 대상 국민임대주택 17,700호를 시프트로 전환하는 정책이나 재개발·뉴타운 개발 과정에서 공공임대주택 확보를 소홀히 하는 정책은 이러한 비판을 더욱 정당하게 한다.

장위 뉴타운의 경우 세입자가 22,000가구가 될 정도로 대부분의 뉴타운에서 세입자의 거주비율이 70-80%를 넘는데도 재개발·뉴타운 과정에서 임대주택 공급율이 턱없이 낮아 장위 뉴타운의 경우에는 수적으로만 계산해 보아도 세입자 11,000여 가구가 다른 지역으로 이주해야 하는 상황이다.

오세훈 서울시장은 공공임대주택 10만호 건설을 주된 주택정책 공약으로 내걸고 당선되었으나 올 현재 재개발 공공임대 3,121호, 국민임대 1,994호, 다가구 매입임대 54호, 시프트 2,016호 등 밖에 공급되지 않고 있고, 올 공급계획은 6,027호로 최대로 평가해도 13,000가구가 넘지 않아 공약에 비하여 공공임대주택 공급정책은 매우 미흡한 결과를 보이고 있는 것이다.

용적율 인상에 따르는 투기대책이 없는 것도 문제이다. 거기에다가 정부의 의도대로 분양가상한제까지 폐지된다면 재건축-재개발 지역의 분양주택이 투기의 온상이 될 것이다. 용적율이 높아진다는 것은 늘어나는 용적율이 대부분 정부가 환수하는 공공임대주택으로 건설되지 않는 한, 늘어나는 용적율로 인한 개발이익이 사적으로 전취되게 되어 재개발-재건축 대상의 낡은 주택의 가격이 상승하게 되는 문제가 발생한다.

이미 재개발-재건축의 전매제한도 다 풀린 상태여서, 재건축-재개발 대상 낡은 주택이 집값 상승을 주도하고 있는데, 용적율 인상에 따르는 투기대책을 세우지 않는다면 이러한 현상은 더욱 가속화될 전망이다. 서울시의 대책도 늘어나는 용적율의 일부를 공공임대주택건설로 환수한다는 것이지만, 그런 정도의 대책만으로는 재건축-재개발 대상 주택이 투기의 대상이 되는 현상을 막기에는 역부족일 것으로 보인다.

재건축-재개발 대상 주택 소유자가 부담하던 분담금을 일반분양분으로 전가하여 고분양가를 책정하게 되었던 시스템을 방지하는 장치로 기능하고 있는 분양가상한제마저 폐지된다면 다시 재건축-재개발의 일반분양분 분양가격이 주변시세 보다 20-30% 높아져, 주변시세를 끌어올리는 상황이 재현되면서 수많은 재건축-재개발이 주변시세를 끌어올리는 집값 상승의 악순환이 일상화되는 현상이 지속될 우려가 크다. 이런 상황에서 정부가 이번 정기국회에서 분양가상한제를 폐지하는 입법을 강력히 추진하고 있는 것은 부동산투기, 집값상승의 악순환에 기름을 들이붓는 꼴이 될 것이다.

한편, 용적율 인상으로 가구가 늘어날 경우 인구유입 증가에 비례하여 도로, 주차장, 학교, 문화시설 등 도시기반시설이 같이 따라 주어야 하나, 시 대책에는 이러한 기반시설 확충계획이 전혀 수반되지 않아 난개발이 우려되고 있다.

도시개발은 우리 세대만의 문제가 아니라 우리 미래세대와도 관련된 100년 대계의 사업이며 근시안적인 대책으로 우리 미래세대에게 교통난이 심각하고 교육-문화시설 등이 취약한 난개발된 도시를 물려주게 되었다는 비판을 받아서는 안 될 것이다. 시가 전세대란 대책을 발표한 것을 넘어, 관련 비판들을 수용하여 보다 적극적이고, 실효성 있는 추가 대책을 수립할 것을 촉구한다.