전국 약 6만 6천호의 부도임대주택을 주공 등이 매입하고, 임차인의 임대보증금을 보전하는 부도임대주택 임차인 보호제도”가 20일부터 시행된다.
건설교통부는 지난 1월 19일 (부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법)이 제정·공포됨에 따라 시행령과 시행지침을 마련하여 20일부터 시행한다고 밝혔다.
특별법에서는 2005년 12월 13일 임대 중인 공공건설임대주택으로서 법 시행일(07.4.20) 전에 부도 등이 발생한 임대주택을 적용대상으로 했다.
주공 등 주택매입사업시행자가 경매 등의 방법으로 매입하여 임차인의 임대보증금을 보전하고 매입한 주택을 국민임대주택 등으로 공급한다.
시행령에서는 일정한 경우 임차인 개인도 매입요청을 할 수 있도록 하여 매입대상에서 누락되는 주택을 최소화했다.
임차인 개인도 매입요청을 할 수 있는 경우(시행령 제2조)
① 2008년 4월 19일까지 임차인대표회의의 설립신고를 하지 못한 경우
② 공동주택단지내 부도임대주택의 수가 20호 미만으로 임차인대표회의를 구성할 수 없는 경우
③ 임차인이 임차인대표회의에 매입요청 관련 서류를 제출한 후 1년이 경과한 후에도 임차인대표회의가 매입요청을 하지 않는 경우이다.
또한, 임차인 대다수가 주공 등 주택매입사업시행자가 매입하는 것을 강력히 원하고 있는 점을 감안하여, 제3자가 매입할 경우에도 3년간 당해 임차인의 계속 거주를 의무화(시행령 제3조제4항)하여 제3자의 매입 가능성을 최소화했다.
주택매입사업시행자 외의 제3자가 매입할 경우 임차인의 임대보증금 보전이 곤란하고, 거주중인 임차인의 강제 퇴거 문제가 발생됐다.
매입사업의 절차와 행위자별 주요 역할을 규정
시행지침에서는 매입사업의 단계별 절차와 지자체, 주택매입사업시행자, 임차인대표회의 등의 역할을 규정하여 매입사업이 원활하게 진행될 수 있도록 했다.
부도임대주택의 매입사업은 매입수요조사, 매입계획수립, 매입요청, 매입대상주택 지정·고시, 경매 등의 방법으로 매입, 임대보증금 보전의 순서로 실시된다.
매입대상 주택을 최대한 확대
원칙적으로 법 시행일(20일) 전에 임대사업자와 정당한 임대차계약을 체결한 임차인의 부도임대주택은 매입대상에 포함될 수 있다.
다만, 부도발생 사실을 알면서 거짓으로 계약을 체결한 경우, 경매개시결정·전세권·임차권의 등기가 경료된 후 임대차계약을 체결한 경우 등은 대상에서 제외했다.
주택매입사업시행자가 경매 등의 방법으로 매입
매입대상주택으로 지정·고시된 경우 주공 등이 경매 등의 방법으로 매입하되, 매입대상주택만을 별도로 분리하여 경매신청하도록 하여, 임차인이 매입요청을 하지 못한 주택도 추후에 매입될 수 있도록 했다.
임차인의 임대보증금 보호
경매 등의 방법으로 부도임대주택을 매입한 경우, 원칙적으로 임차인의 임대보증금 전액이 보호된다.
다만, 미납 임대료·사용료·관리비, 법 시행일 이후 경매개시된 주택의 경우 임차인이 권리보전절차를 이행하지 않아 수령하지 못한 법원 배당금 등은 공제하도록 했다.
임차인의 계속 거주 보장
주공 등 주택매입사업시행자가 부도임대주택을 매입하여 국민임대주택으로 공급하는 경우, 종전 조건으로 3년간 계속 거주할 수 있도록 하여(시행령 제3조제3항), 임차인의 주거안정을 최대한 지원했다.
한편, 매입사업의 본격적인 실시로 관련 상담문의가 많을 것으로 예상됨에 따라 대한주택공사에 부도임대주택 매입전담 콜센터를 운영한다.
주공 본사 매입비축처에 설치될 콜센터의 연락처는 031-738-3111이며, 주공 각 지역본부에서도 부도임대주택 매입사업과 관련한 상담을 실시하게 된다.
부도임대주택의 매입을 통한 임차인 임대보증금 보전과 국민임대주택의 공급을 통한 주거보장이 이루어지면, 부도임대주택 임차인이 겪어 온 주거불안 문제가 근본적으로 해소될 전망이다.
건설교통부는 현재 진행중인 매입수요조사가 완료되는 대로 후속 절차를 신속히 진행하여, 예산 등의 범위 내에서 연내 최대한의 부도임대주택을 매입하겠다고 밝혔다.
한편, 건설교통부는 선의의 임차인은 최대한 보호하되, 허위의 임대차계약 체결 등 불법 행위가 적발될 경우 모든 범법 행위에 대하여 경찰 고발조치 등으로 강력히 대응할 계획이다.
특별법 제17조(벌칙) 임대사업자와 임차인이 체결한 임대차계약서 등 관련 서류를 거짓으로 작성·제출한 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다.
부도임대주택 임차인 보호제도 시행
