한국디지털뉴스 이정근 기자=법무부는 국토교통부와 함께 임차인의 보증금을 보다 두텁게 보호하기 위한 주택임대차보호법 개정안을 지난 2월 15일 국회에 제출하고, 법사위에서 논의된 대안이 30일 국회 본회의를 통과했다. 개정법 - 임대인의 정보 제시의무 신설 (법 제3조의7)가. 개정배경 전세사기 등 피해가 발생하는 주된 원인은 임차인이 계약을 체결할 때, 임대인의 세금 체납 정보, 선순위 보증금 정보 등 추후 보증금 회수 가능성에 영향을 미치는 정보를 제대로 알 수 없었기 때문이다.나. 개정내용 - 임차인은 계약 체결 시 임대인에게 정보 제시요구 가능개정법은 임대차계약을 체결할 때 임대인이 해당 주택의 선순위 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 임대차 정보와 국세징수법 지방세징수법에 따른 납세증명서를 임차인에게 제시할 것을 의무화했다.이 규정은 공포한 날부터 시행될 예정으로, 공포 시 체결되는 임대차계약부터 적용된다. 표준계약서 개정 – 임대인이 제시한 정보가 사실과 다를 경우 임차인의 계약 해제 특약 규정❍ 개정법의 실효성을 제고하기 위해 주택임대차표준계약서를 개정한다.- 임대인이 사전에 고지하지 않은 선순위 임대차 정보나 미납･체납한국세･지방세가 있다는 사실이 확인된 경우, 임차인은 위약금 없이 계약을 해제할 수 있도록 하는 특약사항 체결을 권고한다. 임차인이 임대차계약 체결 시 위 표준계약서에 따른 특약사항을 기재한 경우에는 고지받지 못한 선순위 임대차 정보 및 임대인의 체납사실 등이 밝혀지면 임대차계약을 해제함으로써 전세사기 피해로부터 벗어날 수 있다.임차권 등기 신속화 (법 제3조의3 제3항)가. 개정배경 – 임차권등기명령 송달이 어려운 경우,임차권등기명령제도는 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인에게 단독으로 임차권등기를 경료할 수 있도록 함으로써 자유롭게 주거를 이전할 수 있는 기회를 보장하기 위한 제도다. 개정 전에는 법원의 결정이 임대인에게 고지되어야 비로소 임차권등기를 할 수 있었으므로, 임대인의 주소불명이나 송달회피 또는 임대인 사망 후 상속관계 미정리 등으로 임차권등기명령 송달이 어려운 경우, 보증금을 반환받지 못한 임차인이 임차권등기를 할 수 없어 거주 이전을 하지 못하는 문제가 있다. 새로운 임대인의 국세 법정기일이 임차인의 확정일자보다 빠르거나 당해세라고 하더라도 종전 임대인의 국세체납액 한도 내에서만 우선 징수할 수 있도록 국세기본법 제35조가 2022년 12월 31일 개정(2023년 4월 1일 시행)됨에 따라, 향후에는 개정된 주택임대차보호법에 따라 종전 임대인의 체납세액 등만 확인하면 임차인은 예상치 못한 피해에서 사실상 벗어날 수 있다다. 개정내용 - 임차권등기명령이 임대인에게 고지되기 전에도 임차권등기 가능, 위와 같은 문제점을 해결하기 위해 개정법은 임차권등기명령 조항(제3조의3 제3항)에도, ‘가압류 집행은 채무자에게 재판을 송달하기 전에도 할 수 있다’는 민사집행법 제292조 제3항을 준용했다.이에 따라 임대인에게 임차권등기명령 결정이 고지되기 전에도 임차권등기가 이루어질 수 있게 함으로써 임차인의 대항력･우선변제권 및 거주이전의 자유를 보장하고, 임차인의 보증금반환채권 보호를 보다 강화했다. 이 규정은 ‘임차권등기명령 절차에 관한 규칙’ 정비 등을 위한 기간이 필요해 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행될 예정이다.- 다만, 임차권등기명령이 개정법 시행 전에 있었더라도 개정법 시행 당시 임대인에게 송달되지 않았다면 적용되게 함으로써 최대한 많은 서민이 개정법의 혜택을 받게 했다. 이 개정안은 대통령 지시에 따라 2022년 12월 20일 법무부 국토교통부 등으로 구성된 ‘전세사기 피해 임차인 법률지원 TF’를 통해 마련했다. 향후 법무부와 국토교통부는 앞으로도 주택임대차 제도개선 TF 및 전세사기 피해 임차인 법률지원 TF 운영을 통해 임차인의 주거 안정을 위한 주택임대차 제도개선과 관련 법제 정비에 힘쓰겠다.
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전세사기 피해 방지를 위한 주택임대차보호법 개정
