참여연대(공동대표 박상증 이선종)는 21일 판교 등 신도시 개발 및 인근지역의 부동산 가격 급등으로 인한 부동산 시장의 투기시장화 해소를 위한 정책의견서를 발표했다. 참여연대는 의견서를 통해 참여정부가 거듭 부동산 대책을 발표함에도 불구하고 실효성을 갖지 못하는 것은 투기억제는 일관성없이 오락가락한 반면, 각종의 개발정책은 일사천리로 진행된 것에 있다고 밝히고, 이번 부동산 대책 또한 단순 대책의 나열로는 이미 커질대로 커진 투기이익에 대한 시장의 기대심리를 꺾을수 없을 것이라고 지적했다.
참여연대는 이 같은 문제점을 반복하지 않기 위해서는 투기억제책과 주택공급정책을 연계한 입체적인 부동산 대책이 필요하다고 밝혔다. 현재 투기억제 차원에서 거론되는 부동산세제 강화, 개발이익 환수제도의 도입은 물론, 이를 주택공급과 연계하여 투기억제의 실효성이 나타나는 일정시점까지 판교와 같은 형태의 신도시나 도심재개발을 통한 대규모 주택공급을 보류하거나, 후분양 형태로 공급하자는 것이다.
참여연대는 각 분야별로도 문제점과 세부대책을 밝혔다. 주택공급 정책의 측면에서 는 첫째, 종합적인 개발이익 환수제도의 도입’을 촉구했다. 참여연대는 지난 98년 분양가 규제 폐지와 자율화가 이루어진 후 개발이익이 크게 늘어났음에도, 이를 환수하는 장치로서의 개발이익환수제도가 폐지됨으로써 투기과열을 불러오는 부동산시장이 형성됐다고 지적하고, 양질의 입지조건과 주거기반 조성 등으로 필연적으로 개발이익(투기이익)이 발생하는 판교와 같은 신도시에서는 개발구역 내에서 발생하는 투기이익은 물론 주변지역의 투기이익까지 환수하는 종합적인 제도의 정비가 시급하다고 밝혔다.
구체적 방안으로는 ▶공공택지의 공영개발을 통해 분양이익을 국민주택기금으로 회수하는 방식의 개발이익 환수 ▶공공택지 이외의 개발지역에 대한 개발부담금제의 도입 ▶토지공개념에 입각해 주변지역의 개발이익까지 환수하는 종합적 장치의 마련을 제안하고, 정부가 도입을 검토중인 기반시설부담금제도는 이 같은 방안을 포함할 때 실효성을 가질 수 있을 것이라고 밝혔다.
둘째로 ‘공공택지에 대한 전면적 공영개발’을 촉구했다. 참여연대는 지금 필요한 것은 토지공급을 넘어 공공택지에서 주택의 시공과 분양까지를 공공부문이 담당하는 전면적인 공영개발이라고 밝혔다. 구체적 방안으로는 ▶판교 신도시부터 전면 공영개발을 통해 정부가 보유하는 임대아파트 단지 조성을 제안했다. 아울러, ▶공공분양 후 강력한 전매금지제도를 두는 싱가포르식 공영개발도 동시에 검토할 것을 제안했다.
판교 신도시를 임대아파트 단지로 조성하는 것이 주택정책 차원에서 바람직하나 주택을 소유가아닌 주거 개념으로 받아들일 수 있는 인프라 및 국민의식 형성이 부족한 만큼 분양과 임대, 중대형과 소형을 혼합 공급하는 방식을 유지하되 공공부문이 전과정을 담당함으로써 분양가 과열이나 과도한 투기이익 발생을 방지하자는 것이다.
셋째로는 현재 부분적으로 적용되는 분양권 전매금지제도를 확대, 보완할 것을 제안했다. 정부가 분양가 규제등을 통해 정책적으로 싼값에 공급한 ▶소형주택에 대해서는 지역과 관계없이 분양권 전매는 물론 소유권 등기 이후에도 최소 10년간 전매를 금지하는 일종의 주택전매금지제도’를 두고, ▶전매금지 기간중 매매할 경우 형사적, 행정적 처벌만이 아니라 정부가 애초 분양가에 이를 다시 환매하는 싱가포르식의 환매제도를 도입할 것을 제안했다. ▶중대형 아파트 또한 소유권등기 이전까지는 전매를 금지할 것을 촉구했다.
부동산 투기억제를 위한 세제 개편에 대해서도 의견을 제시했다. 보유세 강화와 관련해 참여연대는 ▶현재 인별합산 세제로 되어있는 부동산 세제를 세대별 합산으로 개편 할 것을 촉구했다. 주택이 세대별 주거기능을 가지고 있는 재화라는 점을 고려할 때 세대별 보유의 과다 기준으로 과세를 정하는 것이 옳다는 것이다. ▶현재 기준시가 9억으로 되어있는 종합부동산세 대상과표를 애초 도입시기 검토되었던 6억으로 낮추어 종합부동산세 과세대상을 확대할 것도 제안했다. 그밖에 ▶주택과 나대지의 합산과세 ▶보유세의 과표구간의 세분화를 통한 차등세율 부과 ▶보유세 인상에 따른 거래세 완화도 제안했다.
아울러, 종이호랑에 불과한 보유세의 실효성을 더욱 떨어뜨린 ▶지자체의 재산세 탄력세율 적용을 폐지를 강력히 촉구했다. 참여연대는 지자체의 재산세 삭감결정이 헌법이 명시하는 공평과세의 원칙을 훼손하고 동일가격 동일과세 원칙을 무너뜨려, 부동산 투기의 기폭제가 되었으며, 부동산가격은 올라도 세금은 오르지 않는다는 잘못된 인식을 심어줬다며, 지방자치의 원리로 보호받을 수 없는 영역이라고 밝혔다. 쟁점이 되고 있는 1가구 1주택의 양도세 비과세에 대해서는 ▶비과세 방침을 폐지하고 대신, 소득공제제도로 전환할 것을 촉구했다. 일정한 비과세 혜택은 부여하면서 실거래가를 신고할 수 있는 유인을 제공하자는 취지다.
참여연대는 끝으로 투기수요 차단을 위한 금융정책의 개선이 필요하다고 밝혔다. 낮은 금리와 손쉽게 자금을 조달할 수 있는 주택담보대출비율로 인해 500조 이상의 유동자금이 부동산시장에 떠돌고 있는 상황의 개선을 촉구했다. 구체적인 방안으로는 금리조정이 이미 적절한 시기를 놓친만큼 ▶소폭의 금리인상을 통해 시장에 예고효과를 주는 것에 대해 검토할 것과 ▶부동산 과다보유 세대에 대한 세대기준 주택담보대출자격제한 ▶제 2금융권의 주택담보대출에 대한 특별감독 실시 등을 촉구했다.
참여연대는 정책의견서를 정부 여당 및 청와대 등에 발송했으며, 정부대책 수립까지 이에 대한 모니터를 지속할 방침이라고 밝혔다.
투기억제 불로소득 환수 주택공급의 공공성 확대를 위한 정책의견
I. 총론적 대안
참여정부가 8월말까지 제시하기로 하고 있는 종합적인 부동산정책의 내용이 다시 수요와 공급정책을 종전식으로 나열적으로 제시하는 것이라면 시장에서는 투기수요억제정책은 체감되지 못하는 상태에서 공급정책에 대해서만 반응이 나타날 것.
따라서, 종합부동산세제도의 정착과 양도소득세 실거래가 과세를 위한 거래투명화제도의 시행, 개발부담금제와 같은 개발이익환수제도 등을 도입하고 이 같은 제도가 정착되는 시점에서 판교나 뉴타운 개발을 시작하는 식으로 투기억제책과 공급정책을 입체적으로 연계시키는 패기지형의 정책제시가 필요하다.
판교나 뉴타운 개발을 늦추는 경우 중.대형 공급이 되지 않을 것이라는 예상으로 중.대형 아파트가격이 다시 상승할 것이 우려된다면 판교나 뉴타운 개발을 시작하되 투기현상이 일어나는 분양시점을 최대한 늦추어 개발이 종료되는 시점에서 분양을 실시하는 후분양제도를 도입하는 방식이 검토 되어야 한다.
2. 부동산 투기억제를 위한 정책과제
주택공급정책의 개선
정책과제 1. 종합적인 개발이익 환수시스템 마련
▶ 공영개발을 통한 공공택지에서의 개발이익 환수
▶ 개발구역내 투기이익 환수장치로서 개발부담금제도 부활
▶ 개발 인근지역의 투기이익 환수를 위한 제도의 도입
정책과제 2. 공공택지에 대한 공영개발 시행
▶ 공공택지의 전면 공영개발(공공부문이 택지조성, 시공 및 시행까지 담당)
▶ 판교 신도시의 전면 공영개발을 통한 임대아파트 공급
▶ 싱가포르식 공영개발(공공분양 및 강력한 전매금지제도 실시) 검토
정책과제 3. 분양권 전매금지제도의 확대 보완
▶ 분양가 규제를 받는 소형주택의 지역과 관계없이 최소 10년간의 전매금지
▶ 주택환매제도의 도입을 통한 투기목적 전매의 근원적 차단
▶ 중대형 아파트의 소유권 이전등기까지 분양권 전매 금지
▣ 투기수요억제를 위한 부동산세제 개편
정책과제 4. 보유세의 강화
▶ 인별 합산 세제의 세대별 합산으로의 개편
▶ 종합부동산세 과세 대상의 확대
▶ 주택과 나대지의 합산 과세
▶ 1억원에서 4억 5천만원 대의 과표구간의 세분화
▶ 거래세의 완화
정책과제 5. 재산세에 대한 탄력세율의 폐지
▶ 지자체의 재산세 탁력세율제도의 폐지, 동일가격 동일과세 원칙의 확인
▶ 재산세에 대해서는 자동차세처럼 표준세율 인하를 허용하지 않는 방식적용
정책과제 6. 양도소득세제의 정상화
▶ 1가구 1주택 비과세제도 폐지 및 소득공제 방식으로의 전환
▶ 기준시가 기준의 과세제도의 실지거래가 기준 과세제도로의 전환
투기수요 억제를 위한 금융정책
정책과제 7. 투기목적의 손쉬운 주택구입 자금 조달 차단
▶ 시장에 예고효과를 가져오는 소폭의 금리인상 검토
▶ 다주택 보유세대의 주택담보대출 (세대기준)자격제한 및 가산금리 적용
▶ 제 2 금융권의 주택담보대출에 대한 특별감독 실시 등이다.
부동산 투기억제 입체적 정책필요
