민주노동당 권영길 의원은 17일 오전 10시30분 국회 기자실에서, 최근 수도권 지역을 중심으로 한 전셋값 폭등 문제를 해소하고 세입자를 보호하기 위해 정부여당이 주택임대차보호법 개정에 앞장설 것을 촉구하는 기자회견을 갖는다.
최근의 전세값 급등 현상은 결과적으로 8·31 부동산 대책이 실효성이 없음을 입증하는 것이다. 이번 기자회견은 특히 전세 대란’으로 상징되는 임대료 폭등에 무방비로 노출된 세입자를 위해 보호대책을 촉구하기 위한 것이다.
최근 전셋값 급등 현상은 노무현 정부의 부동산 정책에 따른 조세부담 증가를 임대인이 전세금 인상이나 전세의 월세 전환으로 전가시킨 데서 발생했으며, 정부가 임대인 위주의 일방적인 임대차 제도를 방임한 결과, 임대인은 자신의 세금부담을 임차인에게 떠넘길 수 있었다. 또 판교분양 등으로 투기에 대한 기대감이 커지고 주변 집값을 상승시킨 것처럼, 집값의 급등 흐름 역시 임대차보호제도의 적극적 개선 없이는 실효성이 없다는 것을 보여주고 있는 것이다.
이날 기자회견에서 권영길 의원은 민주노동당이 지난 2005년 6월 입법 발의한 주택임대차보호법 개정안의 조속한 통과를 촉구한다.
이 개정안은 △10년 범위에서 조세·공과금·경제사정의 변동이 있을 경우에 한해 전월세 인상률 연 5%로 제한 △10년간 세입자 계약갱신 청구권 보장 △월세 전환과 관련해 은행대출 금리를 감안하여 10% 범위 내에서 대통령이 정하는 비율로 제한 △임대료 과다인상 등 임대인의 부당행위에 대한 시정명령제 도입 △특별시·광역시·도에 임대차분쟁조정위원회를 설치해 실질적 권한을 줄 것 등을 골자로 하고 있다.
각국의 주택임대차보호제도 요약
독일, 영국, 캐나다 온타리오주의 경우
임대차 보호제도는 독일, 영국 등 선진 각국에서 발전되어 있다.
여기서는 모범적인 사례로 꼽히는 독일, 영국, 캐나다 온타리오주의 주택임대차보호제도에 대해 소개한다.
주: 미국의 경우는 주별로 임대차보호제도가 다르다는 특성 때문에 소개하기 어렵다는 문제가 있다. 다만 연방차원에서 분쟁해결법(Dispute Resolution Act)이 제정되면서 임대차 분쟁조정의 권한을 갖는 분쟁해결센터(지방정부 또는 주정부 산하의 부속기관이나 또는 정부의 지원 등을 받는 민간기관으로 설립·운영)가 활성화되어 있다.
1. 독일의 주택임대차 주요제도
독일의 주택임대차제도는 임대료 변동과 관련하여 지수식 차임방식, 계단식 차임방식, 유사차임방식만을 인정하여 임대료 안정을 도모하고 있으며, 임대인이 계약을 해지할 수 있는 중대한 사유 또는 정상적인 사유를 구체적으로 명시하여 세입자들의 주거권을 보장하는 한편, 임대차분쟁을 해결하기 위한 특수법원을 설립·운영함으로써 임대차분쟁을 신속히 해소하고 있다.
임대료 변동(인상)과 관련하여
독일의 민법 중 임대차법은 주택의 임대료 변동에 대해 다음 세 가지만을 인정하여 주택의 임대료를 안정시키고 있다. 이 때문에 독일의 경우 임대료의 인상 또는 폭등 때문에 발생하는 서민들의 고통이나 경제적 악순환 현상을 찾아 볼 수 없다.
연방통계청이 조사한 국내의 가계물가지수에 의해 정해지는 방식(지수식 차임방식)”
일정한 기간에 대해여 1년 단위로 임대료 또는 임대료 인상분을 구체적인 금액으로 표시하여 약정하는 방식(계단식 차임)
임대료가 인상된 때로부터 15개월간 임대료가 변동되지 않은 경우, 지방자치단체가 지난 4년간 유사종류, 크기, 시설, 성질과 형태 및 위치를 고려하여 정한 유사차임(類似借賃) 수준까지 임대료 인상을 청구하는 방식(지역 통례적 유사차임으로 인상하는 방식). 단, 이 경우에도 3년 동안 20%를 초과하여 인상할 수 없음
임대인(주택소유자)의 계약해지와 관련
임대인(주택소유자)은 임대차계약기간이 종료되더라도 중대한 사유 또는 정상적인 사유가 없는 한 임대차 계약을 해지할 수 없으며, 또한 임대료 인상문제 때문에 계약을 해지할 수도 없다.
또한 중대한 사유에 대해서도 임대인(주택소유자)이 서면으로 제시하여야 하며, 심지어 중대한 사유가 인정되더라도 임차인(세입자) 또는 세입자의 가족 또는 세입자의 세대의 구성원들에게 가혹한 것에 대해서는 임대인(주택소유자)의 계약해지에 대해 이의를 제기하고 임대차관계의 지속을 청구할 수 있다.
임대인이 계약을 해지할 수 있는 중대한 사유 또는 정상적인 사유
중대한 사유
세입자가 거주공간의 평온을 지속적으로 방해하는 경우 등 개별사안의 모든 사정(단, 당사자들의 과책을 고려하고 쌍방당사자의 이익을 비교하여 볼 때 임대차관계를 임대차관계의 종료시까지 유지하는 것이 임대인에게 불리할 때)
임차인(세입자)이 하여야할 의무를 게을리하여 목적물을 현저히 위태롭게 하는 경우
권한 없이 제3자에게 목적물을 이전함으로써 임대인의 권리를 현저히 침해한 때
임차인(세입자)이 2기 연속하여 임대료(월세등)의 전부 또는 상당한 부분의 지급을 지체한 때(단, 해지하기 전에 임대인에게 만족할만한 임대료를 지불할 때는 해지할 수 없다)
임차인(세입자)이 2기가 넘는 기간 내에 2개월분의 임대료에 해당하는 금액만큼 임대료의 지급을 지체한 때(단, 해지하기 전에 임대인에게 만족할만한 임대료를 지불할 때는 해지할 수 없다)
△단, 중대한 사유 중에서 임대차계약상의 의무 위반인 경우에는 임차인 구제를 위해 상당한 기간이 경과하거나 문제해결을 위한 통지의 효과가 없는 경우에만 해지할 수 있다.
정상적인 사유
임차인(세입자)이 계약상의 의무를 상당한 정도로 위반하였을 때
임대인(주택소유자)이 그 공간을 자신 또는 그의 가족구성원 또는 그의 세대에 속하는 사람의 주거를 위해 필요한 때
임대인(주택소유자)이 임대차관계의 연장으로 토지를 경제적으로 이용하는 것이 장애를 받고 그로 인해 현저히 불이익을 입는 경우(단, 거주공간 이외의 것으로 임대하면 더 많은 임대료를 받을 수 있는 가능성은 고려되지 않으며, 다른 임차인(세입자)에게 임대공간을 양도하는 것이 유리하다는 사정은 고려되지 않음)
둘 이하의 주거로 되어 있는 건물에 스스로 거주하면서 그 중 하나의 주거를 임대한 경우(단, 임대인이 직접 거주하는 주거공간의 일부여야 하며, 임차인이 그의 가족과 함께 항구적으로 공동가계를 영위할 수 없는 주거공간이어야 함)
임대차분쟁의 조정과 관련
독일은 임대차분쟁을 전담하는 특수법원을 설립·운영함으로써 복잡하고 매우 세부적인 임대차분쟁을 신속하고 저렴한 비용으로 조정하거나 처리하고 있다.
2. 영국의 임대차보호제도
영국은 사회관습상 계약해지가 보편적으로 인정되는 사유가 없는 한 임대인(주택소유자)이 계약해지를 할 수 없다는 독특한 특징을 갖고 있다. 그리고 바로 이 때문에 세입자보호와 관련된 영국사회의 최대 이슈는 ‘세입자들을 고통 속으로 몰아넣은 상승 또는 폭등하는 임대료 문제를 어떻게 신속하게 해결할 것인가’ 하는 것이었으며, 이에 대한 제도적인 해법으로서 공정임대료제도를 가장 일찍부터 발전시킨 나라라고 할 수 있다.
공정임대료 제도
영국의 현행 공정임대료제도가 정착되는 경로는 다음과 같다.
①임대료의 전면 통제정책(과거 일정시점의 임대료를 기준으로 임대료를 동결하는 정책: 1차 세계대전 시기부터 1950년대까지 지속) ②점진적 임대료 인상 허용정책(세입자의 선택 또는 정상적인 사유에 따라 계약기간이 종료 후 신규세입자와 계약을 하는 경우 임대료 인상을 허용하는 정책: 1965년까지 지속) ⇒ ③공정임대료 제도(신규계약시 임대료 폭등을 막고 기존 임대료 동결정책에 따른 임대인들의 상대적 피해를 해소하기 위해 도입: 1965년 이후)
주요내용
임대인(주택소유자) 또는 임차인(세입자) 어느 한 쪽 또는 쌍방이 공정임대료를 명시하여 임대료 사정관에게 공정임대료 조정신청임대료 사정관은 반드시 임대인(주택소유자)과 임차인(세입자) 양자를 불러 조정에 들어감
또한 임대료 사정관은 “해당 주택의 건축연도(주택의 노후도 판단)”주택의 구조적 특징과 유지관리상태(주거서비스의 수준) 가구(家具)의 유무와 가구가 있는 경우 종류, 질적 수준” 등을 고려하고 “해당지역의 시장임대료”해당지역 비슷한 주택의 임대료 수준” 수익율·비용·총가격을 고려하여 산정한 임대료”해당지역과 비슷한 지역의 비슷한 주택의 임대료 수준”을 비교기준으로 하여 공정임대료를 결정하고 이를 받아들이도록 제시하게 된다.
임대료사정관이 제시한 공정임대료에 대해 쌍방 또는 어느 한 쪽이 동의하지 않는 경우, 임대료 조정위원회(rent assessment commitee)에 28일내에 이의제기를 할 수 있다..
이의제기시 임대료 조정위원회는 임대료 사정관이 결정한 공정임대료를 심사하여 최종 결정하며, 임대인과 임차인 쌍방 또는 어느 한 쪽이 여기에도 이의가 있는 경우에 법원에 재판을 신청하는 절차를 가짐
(주: 현실적으로 이의제기하는 경우는 거의 없음)
3. 캐나다 온타리오주의 주택임대차보호제도
캐나다의 주택임대차보호제도는 주법에 따라 운용되고 있으며, 따라서 그 구체적인 내용은 주별로 다소 다른 차별성을 갖는다. 여기서는 온타리오주의 주택임대차보호제도를 소개한다.
캐나다 온타리오주는 세입자보호법(Tenant Protection Act)에 의해 세입자를 보호하고 있으며, 주요내용은 독일, 영국, 스웨덴, 프랑스 등의 유럽각국과 비교할 때는 세입자 보호의 강도가 다소 떨어지지만 한국의 임대차보호제도에 비해서는 크게 진전된 측면이 있다.
즉, 온타리오주는 독일과 비슷하게 임대인(주택소유자)이 계약해지를 할 수 있는 정상적인 사유를 구체적으로 명시한다. 그 이외의 경우에는 계약기간이 종료되더라도 임대인에 계약해지를 제한함으로써 세입자들의 주거안정을 도모하는 한편, 4% 범위 내에서 임대료 인상 가이드라인을 해마다 설정하여 임대료 안정을 꾀하고 있다.
계약해지의 정상적인 사유
임대료 미지급
상습적인 임대료 지급연체
불법행위
타인의 안전에 해를 끼치는 행위
다른 입주자를 방해하는 행위
과잉인원입주
주택보조금 지급관련 수입을 보고하지 않는 경우 등
임대료 인상가이드라인
주정부가 매년 8월 31일 4% 범위 내에서 임대료 인상 가이드라인("rent increase guideline" or "above the guideline")을 발표
임대인(주택소유자)은 적어도 12개월 동안은 임대료 인상을 할 수 없으며, 적어도 12개월 이후에 세입자에게 임대료 인상을 요청할 수 있다.
임대인이 요청하는 임대료 인상률은 주정부가 정한 임대료 인상 가이드라인을 초과하면 안된다.
주택임대차보호법 개정 촉구 기자회견
