서울 성연지역주택조합 추진위는 마포구 성산동 3-38 연남동 361-17 일대의 낙후된 주거지 및 상권을 친환경적이고, 밝고 깨끗한 상권 등으로 탈바꿈하여 상암동 DMC 지구와 같은 최첨단의 단지로 개발하고자 주민들의 요구에 의해 설립된 조합 추진위라고 밝혔다.
서울에서 보기 드문 쾌적하고 편리함을 동시에 갖춘 살기좋은 최적의 입지조건을 가지고 있음에도 건축물들의 노후화로 점차 주거환경 및 상권이 열악해져 가고 주변환경의 슬럼화로 제대로 된 평가를 받지 못하고 있다.
또한 재개발 또는 단독주택 재건축으로 개발할려고 해도 개발요건을 충족하지 못하기 때문에 주택법에 의한 지역주택조합과 시에서 추진하는 역세권 시프트를 적용해 최대 400%의 용적률을 부여받을 것으로 기대돼 이 지역 최고의 랜드마크가 건립될 예정이다.
마포구청 관계자는 노후된 단독주택과 다세대주택이 밀집돼 있어 기존계획대로 사업을 추진하면 사업성이 떨어질 수 밖에 없다.”며 “이같은 문제를 해결하기 위해 역세권 고밀개발계획을 통한 용적률 상향으로 사업성을 최대한 확보할 수 있도록 계획하여 개발해야 한다.”고 말했다.
(주)삼밀산업개발 박광균 이사는 성연지역주택조합이 추진하고 있는 지역주택조합과 시프트 혼합방식으로 개발하여 주민들의 재산을 증식시키기 위해 사업을 추진할 것”이라며 오는 10월에 조합설립인가를 받기위해 추진위와 노력할 것이라고 밝혔다.
특히 각종 이권문제와 조합원들의 마찰 및 불신 등으로 어려움을 겪는 정비사업과 달리 주민들이 주축이 되어 지역을 개발하고자 동분서주 하는 모습이 매우 의미 있다고 전했다.
김종수 추진위원장과 추진위원들은 마포구에서도 많이 노후 되고 열악한 지역이지만 까다로운 단독주택 재건축이나 재개발 구역 지정을 받기 어려운 사업지이다. 재건축 재개발 되기를 기다리지 않고 주민들이 모여 조합명의로 토지를 매입하여 아파트를 짓는 지역주택조합사업이 우리 지역을 개발 할 수 있는 유일한 사업방식이다. 주민들이 추진위원회를 구성하여 오는 10월 조합설립인가를 신청하고 토지매매약정을 체결 중에 있다.
이 지역은 새로 개통되는 가좌역 역세권으로서 시에 시프트 공급조건으로 용적율 400% 까지 상향이 가능한 지역이다. 또한 주민들은 저렴하게 책정된 상가와 아파트로 대물보상 받을 수도 있다.
성연지역주택조합은 성산 연남동 일대의 초고층 랜드마크 아파트를 건립하여 사업이익은 주민들에게 돌아가는 구조로서 어떠한 사업보다도 투명하고 빠르게 진행된다.
주택법상의 지역주택조합사업은 무주택세대주(주거전용60㎡이하 주택1채 소유자 포함)가 모여 조합을 설립하고 사업부지를 매입하여 자기 주택을 건축하는 사업방식이다. 아파트를 공급받는데 있어 청약통장이 필요 없으며 무주택서민에게 저렴한 가격으로 최우선 공급되는 정책적인 주택법상의 사업방식이다.
민영사업의 성격이 짙은 주택조합사업은 사업추진에 있어 자율성 재건축 재개발 등 정비사업에 비해 보장되기 때문에 사업추진으로 인한 수익이 높아 조합원에게 돌아가는 이익도 크다. 무엇보다도 사업추진의 속도가 붙으면 단기간 내에 사업이 가능하다는 장점이 있다.
반면에 주민들의 사업의지 부족 등으로 토지매입이 지연될 경우 사업이 늦어 질 가능성도 있으며, 사업부지 토지대가 상승하면 주민(조합원)의 이익이 그만큼 줄어든다. 실제 타 지역주택조합사업지의 경우 토지대가 상승하여 주민(조합원)이익이 감소함으로 추진이 어려워지는 경우가 있다.
시의 단독 다세대 주택 등이 밀집한 지역에 아파트를 건립하기 위해 도시계획조례에서 정한 노후도를 충족해야 하며, 지구단위계획(도시관리계획)을 입안하여 결정 받아야 한다. 성연지역주택조합 추진위원회는 현재 노후도 충족 및 시프트와 연계한 지구단위계획입안 계획 등을 굴지의 도시계획 전문엔지니어링 업체에 의뢰하여 검토 완료한 상태이다.
성연지역주택조합사업은 성산동 연남동 일대에 962세대(시프트 포함) 35층 규모로 계획하여 추진되는 주민 자발적인 민영사업으로 현재 원활하게 토지약정을 체결 하고 있다. 현재는 사업부지 주민들로 조합원을 구성되며, 필요시 추가로 일반 조합원을 모집하게 된다.
지역주택조합 사업은 건설 시공사의 입장에서 조합원이 모집된 상태에서 착공하기 때문에 분양리스크와 금융 위험이 적고 조합원 입장에서는 최소 10-20% 정도 저렴하게 아파트를 공급받을 수 있기 때문에 불황기에 강한 틈새상품으로 각광받고 있다.
지역주택조합이란?
주택법상의 지역주택조합사업은 당해 지역의 무주택자들이 청약통장 없이 내집마련의 꿈을 이룰 수 있는 유일한 제도이다.
지역주택조합 시행절차
추진위원회구성-시행(대행)사선정-토지확보-조합원모집-조합설립인가-시공사선정-사업계획승인-착공-입주
재개발 재건축사업
재건축 재개발 사업은 정비기본계획이 시로부터 수립되어야 한다.
재개발 재건축은 관청으로부터 정비구역지정을 받아야함(도시및주거환경정비법)이다.
재개발 재건축은 건설사 주도로 이루어지며, 이주비 등 이자는 조합(조합원)부담한다.
재개발 재건축은 토지가격을 감정가로 보상(시세보다 낮다)
재개발 재건축은 이주비 및 임대아파트 등 세입자 이주대책 필요(사업비 증가)한다.
지역주택조합사업
지역주택조합사업은 세입자 이주대책 및 임대아파트 의무 없다.
지역주택조합사업은 사업부지 노후도 충족 및 토지 확보가 중요하다.
지역주택조합은 토지 및 건물을 추진위와 시행사가 선 매입 계약체결 한다.
지역주택조합은 토지가격을 현시가 또는 그 이상 보상한다.
지구단위계획을 통한 대규모 개발가능 하다.
토지확보 후 건설 도급계약 체결하므로 저렴한 공사비(1군 건설사)이다.
지역주택조합 방식
재건축 재개발 사업으로 개발시 부담금 과다(사업성 저조)와 대형주택 개발로 원주민(개발할 땅에 살고 있던 주민)입주 하기 어렵다.
재건축, 재개발의 경우 원주민 토지를 감정가 보상 하므로(한국감정원 감정가격 적용으로 일반적으로 시세보다 낮음) 금액이 적으나 지역주택조합은 시세대로 보상 및 조합원 자격 취득 가능 (사설감정 기준으로 시세에 근접하게 적용)한다.
재건축 재개발사업의 공공관리로 대부분의 민영 사업 추진 어려운 상황이다.
재건축 재개발은 접도율 및 과소필지 등 요건이 충족되어야 가능하며, 연남동성산동 일대는 요건 충족시키기 어렵다.
지역주택조합의 자율적인 사업추진으로 사업비 절감 및 많은 혜택이 있다.
추진
수익 0원 사업으로 추진하여 건설시공 회사가 가져가는 이익이 모두 조합(조합원)에게 귀속된다(최소의 사업추진비만 소요)된다.
사업을 위한 계약기간이 단축
계약기간은 어떠한 사업지든 간에 보편적으로 6-10개월 내에 완료가 되어야 원만한 사업을 할 수 있음. 계약기간이 길어지면 토지가격상승 및 사업비 증가로 아파트 분양가격이 상승하게 되며, 이는 원주민에게 공급되는 아파트의 가격을 인상시키기 때문에 최종적으로 조합원 부담금이 증대된다.
주민협조와 사업성공
주택조합사업은 사업부지 주민들이 협심하여 계약서 징구가 빨리 이루어 질수록 주민들에게 부담이 덜 가고 수익이 증대된다는 것을 인식해야 함. 재건축 재개발을 하더라도 동의서 징구라든가 조합 구성이 늦어지면 늦어지는 만큼 주민들이 손해를 보게 된다.
지역주택조합 조합원의 혜택
1군 대형건설회사 시공으로 지역 랜드마크 부상한다.
대형 단지로 주거환경이 좋아지고 교육수준이 높아져 삶이 윤택해진다.
지역주택조합 방식 이기 때문에 재개발 재건축 과 달리 토지대 보상을 시세대로 받을 수 있다.
일반분양대비 10-20% 까지 저렴하게 아파트를 공급받을 수 있다.
일반분양과 다르게 조합원이 로얄층을 우선배정 받을 수도 있다.
최첨단 대형단지 아파트에 입주하므로 프리미엄이 높고 신속한 매매가 가능이다.(입주시 조합원 프리미엄 2억예상)이다.
전매가 가능하여 사업계획승인 이후 언제든지 조합원 자격을 매매하여 입주 전에도 프리미엄 차액을 얻을 수 있다.
아파트에 설치되는 최첨단 기능으로 인한 입주 후 관리비가 인하로 가계 지출이 타 아파트보다 적다.
문의 02)307-6782
재개발 재건축 지역주택조합 사업방식 비교표
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구분 |
재개발 |
재건축 |
지역주택조합 |
종합 |
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적용법규 |
도시 및 주거환경 정비법 |
도시 및 주거환경 정비법 |
주택법 |
1. 우리지역은 법적으로 재개발은 불가함(접도율,호수밀도,노후도 등 기준)
2. 우리지역은 지역주택조합사업이 유일한 사업방식임. |
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사업주체 |
조합(토지 및 건물 소유자) |
조합(토지 및 건물 소유자) |
조합(시행대행사) |
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사업방식 |
민영/공영개발 형식 |
민영/공영개발 형식
(민간 위주) |
조합(시행대행사) 및 시공사 민간사업 |
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사업지역 |
단독주택 위주 정비기반시설등 취약지역 위주 |
아파트 위주 (단독주택도 가능) |
단독주택 및 빌라, 연립, 나대지등 |
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조합원자격 |
토지 및 건물 소유자 |
토지 및 건물 소유자 |
일정요건 필요 (무주택기간 1년, 6개월 이상 서울시 거주, 단 60㎡ 이하 1주택 허용등) |
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임대주택 건축 |
의무사항 (17%)
조례에따라 차이있음 |
건축의무없음
(소형주택의무비율 적용) |
건축의무 없음 |
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사업부지 매입권한 |
수용권한 있음
(공익사업법) |
매도청구권
(집합건물법 준용) |
매도청구권 |
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예상 소요기간 |
8-10년 |
8-10년 |
3-4년 |
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장/단점 |
개발절차 복잡
임대주택 건축/시공사 수익분배/절차상의 하자 등으로 용적률 감소등 사업성 결여
무허가,세입자 보호가능
강력한 수용권(공익사업) |
개발절차 복잡
시공사 수익분배/절차상의 하자 등으로 사업성 결여
무허가,세입자 보호가능 |
개발절차가 비교적 단순
짧은기간 소요
조합원 공급가 저렴
무허가 및 지상권자등의 민원발생소지 |
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마포의 유망 사업지 성연 지역주택조합
