기존 사업에 대한 6개월 간의 동결조치, 전면 재검토
뉴타운법(도촉법) 폐지, 사업전환을 위한 특별조치법 제정
공공투자를 통한 재개발 사업 공익성 강화
진보신당은 27일 오후 1시30분 국회 정론관 기자회견에서 현재 서울지역을 비롯하여 경기도 일원에서 벌어지고 있는 뉴타운 재개발사업의 추진과 관련하여 출구전략이 논의되고 있는 실정이다.
이와 같은 출구전략 논의의 배경으로는 빈번한 사업지내 갈등으로 빚어진 사업 지체 2008년 세계 금융위기의 배경이 된 부동산 금융화의 한계 지가의 사전상승으로 인한 사업지 수익률의 저하 도시계획 패러다임의 변화 등을 들 수 있다.
이날 회견에서 진보신당은 지난 2008년 창당 때부터 지속적으로 뉴타운 중심의 주거지 재정비 사업에 대한 문제점을 지적하고 이를 개선하기 위한 노력을 해왔고 실제로 지난 2010년 서울시장 선거 당시 서울시 공약으로 ‘현행 뉴타운 사업의 전면 재검토 및 사업 중단’을 제시했다.
특히 최근 경기도와 서울시가 잇따라 뉴타운 재개발과 관련된 개선방안을 내놓고 있으나, 이는 뉴타운 재개발 사업에 대한 반성을 담고 있기 보다는 보완하여 지속 추진하겠다는 정책의도로 이해된다. 현재 벌어지고 있는 뉴타운 재개발 사업의 문제는 ‘사업성 낮아서’가 아니라 ‘사업 자체의 한계’ 때문으로 봐야하며, 2002년 시범사업 시부터 지금까지 뉴타운 재개발은 언제나 문제성을 내포한 사업이었다. 따라서 최근 국회에서와 같이 용적률이나 임대주택 비율 조정, 공적 자금의 융자확대와 같이 사업성을 높이려는 법 개정이나 대책은 오히려 뉴타운 재개발 사업의 부작용을 키우는 것에 불과하다.
이에 따라 진보신당은 뉴타운을 보완하는 것이 아니라 뉴타운을 실질적으로 넘어서기 위한 방법으로 (1) 뉴타운 사업 추진의 중단 및 전면 재검토 (2) 도시재정비촉진법의 폐기와 ‘주거안정을 위한 도시재개발 특별 조치법’ 제정 (3) 공공투자 강화를 통한 사업의 공익성 확대를 제안한다.
(1) 현행 뉴타운 사업을 전면 중단하고 기존 사업에 대한 전면 재검토를 실시할 것을 촉구한다.
진보신당은 현행 수도권에서 진행되고 있는 뉴타운 재개발 사업에 대한 ‘6개월 간의 동결조치’를 요구하며 건축물의 지속가능 사용여부에 대한 진단을 포괄하는 ‘질적인 실태조사’와 지역 주민들에게 사업추진여부를 묻는 ‘전수조사’를 실시한다. 해당 기간 동안 실시된 주택지속사용평가와 전수조사의 결과에 따라 지구지정해제 혹은 다른 정비 사업으로의 전환을 실시한다.
(2) 도시재정비 촉진을 위한 특별법’을 폐기하고, 지속가능한 재개발이 가능한 새로운 지구지정으로의 전환 내용을 담은 ‘주거안정을 위한 도시재개발 특별조치법’을 제정한다.
진보신당은 현행 괴물 뉴타운 재개발 사업의 제도적 원인인 ‘도시재정비 촉진을 위한 특별법’을 폐기하며 이를 기존 법령의 개발 방식으로 전환하기 위한 ‘주거안정을 위한 도시재개발 특별조치법’을 제정한다.
현행 사업지구는 기존의 도시개발 및 도시정비 법률을 통해서 충분히 진행 가능하며, 특히 난개발을 방지하기 위해 특별 조치법을 통해서 해당 구역의 지정해제에 대한 연착륙을 실시할 필요가 있다.
다만 도시재정비 촉진을 위한 특별법이 전제하고 있는 광역차원의 체계적 도시계획에 대해서는 도시계획 상의 유의미한 수단임을 인정하여 이를 대체하는 특별 조치법의 제정이 필요하다. 특별 조치법의 내용으로는 기존 정비사업 외에 기반시설에 대한 공공투자 및 거점 중심의 순차적 개발방식을 결합한 ‘주거복지관리지구’의 지정을 통해서 뉴타운 지구지정 해제에 따른 난개발 등을 방지하도록 하는 내용을 담을 예정이다.
(3) 세금감면 등을 통해 부재지주의 분양권을 적극적으로 매입하여 공공(제3섹터 기관)의 사업 참여를 강화하고, 기반시설 설치비용 등을 공공재원을 통해 지원함으로서 재개발 사업의 공익성과 공정성을 강화하고, 실질적인 개발이익 환수를 실현한다.
진보신당은 세금감면 등을 통해 부재지주의 분양권을 매수하여 공공이 조합원등의 자격을 얻어 사업시행자로 개입할 수 있도록 하며 도시기반시설마련을 위해 공공투자를 강화하고 개발이익의 지역사회 환수를 위해 나선다. 이와 함께 재개발 사업의 공익참여자 및 이후 주택관리사업을 위한 제3섹터 기관을 설립, 양성하여 지속적인 주거환경개선 등을 위한 민관 협력을 강화한다.
공공투자의 영역에는 기반시설에 대한 부담을 포함하며, 이를 바탕으로 새롭게 조성되는 재개발 지역이 지역에 대해 닫혀 있는 주거지가 아니라 지역 주민들이 공유하는 공개된 기반시설로 사용할 수 있도록 유도한다.
공공에서의 재정투자는 뉴타운 재개발 사업의 불로 소득에 기여하는 것이 아니라, 공공이 사업시행자로서 권한을 행사하기 위한 방향으로 정립되어야 하며 이를 통해서 재개발 사업의 공익성을 실질적으로 담보하도록 하는 것이다.
현재 인허가권을 가지고 있는 지방정부의 직접참여는 사실상 불가능함으로 지역별로 제3섹터 형 기관설립을 유도해(예. 은평구의 ‘두꺼비 하우징’) 재개발조합의 공익참여자로서 기능하도록 한다.
또한 광역시도 차원의 ‘주거 및 주택관리위원회(가칭)을 만들고, 이를 통해서 해당 관할 지역의 뉴타운 사업 지역에 대한 공공투자 계획을 수립하고 이를 매입하며, 이를 바탕으로 재개발 사업에 대한 공익적 개입을 강화해야 한다.
진보신당의 뉴타운출구전략, 뭐가 다른가?
[문1] 뉴타운 사업의 전면 중단을 말하고 있는데 현실성이 있는가?
[답1] 서울지역만 놓고 보면, 현재 26개 뉴타운지구 274개 구역 중 199개 촉진구역의 50% 정도만이 조합설립인가 등의 사업추진정도를 보이고 있는 것으로 나타남. 즉, 274개 구역 중 재개발 사업의 실질적인 초기 단계인 조합설립이 완료된 곳이 불과 1/3도 안되는 것이 현실임. 따라서 진보신당에서 제안하는 ‘6개월 동결조치’ 및 전면 재검토는 무리한 요구가 아니라 현재 사업 추진이 안되고 있는 지역에 대한 실질적인 실태조사를 의미하는 것임.
[문2] 서울시나 경기도도 대책을 내놓았다, 그 정도 대책이면 효과를 기다려볼 만 하지 않은가?
[답2] 서울시와 경기도의 대책발표는 현재 뉴타운 재개발 사업의 심각함에 대한 공감을 확인할 수 있는 수준에 불과함. 왜냐하면, 서울시의 대책에서는 현재 진행되는 촉진구역에 대해서는 단 한 건의 대책도 없고 경기도의 대책에는 임대주택을 줄이고 일반분양을 늘려 사업성을 맞춰주겠다는 것이 골자임. 현재 진행되고 있는 문제의 핵심을 놔두고 변죽만 울리는 서울시나, 사업성 높여주기에 골몰하는 경기도 모두 무대책 수준의 방안만 제시한 꼴임.
[문3] 도시재정비 촉진을 위한 특별법(도촉법) 폐기는 너무 앞서간 주장 아닌가?
[답3] 현재 국회에 계류 중인 도촉법 개정안 중 의원발의가 총14건에 달하고 있으며, 이중 올해에 발의된 3건은 모두 현행 뉴타운 재개발의 사업성을 높이기 위한 대책으로만 채워져 있음. 문제는 도촉법 자체가 기존의 법률에서 추진되던 재개발사업의 신속한 사업추진을 위해 제정된 특별법이라는 점임. 일반법을 통해서 할 수 있는데도 속도를 높이기 위해 특별법을 만들어놓고, 또 이를 개정해 온갖 특혜를 주겠다는 것은 도촉법을 도시개발과 관련된 법률체계를 완전 무시하는 ‘특별법 중의 특별법’으로 만들겠다는 것에 다름 아님. 결국 도촉법을 폐지하고 현재 존재하는 일반법 수준에서 정상적으로 추진하도록 하는 것이 크게 문제될 것은 없다.
[문4] 현재 뉴타운에 반대하는 주민들도 결국은 사업성만 나오면 뉴타운에 찬성하는 것 아닌가?
답4] 진보신당은 노후화된 주거환경의 개선이나 가족구성의 변화에 따른 다양한 주거형태의 필요성은 인정함. 그렇기 때문에 재개발 자체에 대해 반대하는 것은 아님. 문제는 재개발의 방식이 다양하지 않다는 것인데, 소위 뉴타운 재개발과 같은 사업은 주거지 보다는 상업시설의 개발에 더욱 적합한 수단이라고 볼 수 있음. 따라서 진보신당이나 재개발행정개혁포럼 등에서 제안하는 ‘주거환경복지사업’과 같은 대안적인 사업방식으로의 전환은 지역의 실거주민들이 원하는 것이다.
[문5] 부재지주에게 세금감면 등 인센티브를 주어 분양권을 매수하겠다는 데, 이것이 정말 효과적인 수단인가?
[답5] 재개발 사업에 있어 공공이 개입할 수 있는 유일한 수단은 인허가권을 통한 방법 밖에는 없었음. 하지만 최근 국회 상임위에서 ‘자동인허가 조항’이 통과됨에 따라 이마저도 제대로 활용할 수 없는 수준으로 전락했음. 원래 도시개발사업은 공공이 책임지는 공익사업이었으나, 재정투자가 어렵다는 이유로 민간 건설자본이나 금융권의 프로젝트 파인낸싱에 의존하는 형태로 변질되었음. 이런 상황에서 제도적으로만 공공의 개입을 늘린다는 것은 한계가 있으며, 현행 조합구성에 공공참여자로 직접 참가하여 사업의 공익성을 높이는 적극성이 필요함. 따라서 공공에서 분양권을 적극적으로 매입해서 조합의 운영과 사업추진과정에 실질적으로 참여하는 것은 꼭 필요한 부분이다.
[문6] 재정이 어려운 상황인데, 효과적인 공공투자를 위한 재원마련이 가능할까?
[답6] 정부의 재정은 사업의 우선순위에 맞춰서 재편성할 수 있으며, 특히 최근 정부에서 발표한 바와 같이 지천개발을 위해 2조원의 추가 예산을 사용하겠다고 밝힌 것과 같이 정책의지에 따라서 재정집행계획을 세울 수 있음. 서울시만 하더라도 가든파이브, 마곡개발 등에 하루 이자를 수십억씩 지불하는 사업을 추진하고 있는 상황이고, 경기도 역시 북부권의 막대한 개발계획을 추진 중에 있음. 따라서 재정은 정책의지에 따라서 구조조정을 하고 우선 배정을 한다면 충분히 마련할 수 있는 수준이다.
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뉴타운 보완이 아니라 탈 뉴타운 대책이 필요하다
