강지원 앵커(이하 앵커) : 94.5 인터뷰입니다. 지금 주택시장의 당면한 최대현안이죠? 총부채상환비율(DTI) 규제 완화 조치의 연장 여부인데요, 국토해양부가 연장할 가능성을 내비쳤지만 DTI가 어떻게 되든 전셋값에는 영향을 주지 못할 것이란 분석도 있어 찬반 여론이 팽팽히 맞서고 있습니다. 주택산업연구원 김덕례 연구위원 연결해 얘기 나눠보겠습니다. 안녕하세요?
☎ 김덕례 주택산업연구원 연구위원( 이하 김덕례) : 네, 안녕하십니까.
앵커 : 국토해양부가 총부채상환비율(DTI) 규제 완화 조치를 연장할 수도 있다, 이런 입장 아닙니까? 확정된 입장을 다음 달초까진 발표하겠다는 건데요. 찬반 여론이 분명한 상황인 거죠? 각각의 주장은 뭡니까?
☎ 김덕례 : 우선 DTI라고 하는 것을 알 필요가 있는데요. DTI는 대출을 해 줄 때 연간 개인 소득에서 원리금이 상안하는 비율들이 얼마인지 40~60%사이를 주지하고 있는 제도를 말합니다. 너무나 많은 대출을 해줘서 나중에 상한하지 못해서 오는 부담을 사전에 방지해 보고자 하는 차원에서 지난 정부에서 도입한 제도인데요. 지금 시장 상황이 너무 안 좋기 때문에 DTI규제 완화했었습니다. 그런데 시안이 3월 달로 지금 끝나는 상황이기 때문에 검토하고 있습니다. 그래서 연장 되서는 안 된다. 라고 이야기 하는 쪽에서는 지금 전세난이 해결될 수 없다. 효과도 별로 없다. 하는 이야기들이 많이 있습니다. 그리고 오히려 가계하고 금융부채를 증가시키면서 금융건전성만 해칠 수 있는 우려가 크다. 라고 보기 때문에 연장을 반대하는 의견이 있고요. 그리고 그렇지만 이미 연장 검토를 찬성하는 쪽에서는 이미 전세가가 많이 오른 상태이기 때문에 조금 여력만 대출을 해 줄 수 있으면 전세 수요자들이 매매수자들로 전환이 되면서 전세난들을 조금 도움이 될 것이다. 그 다음에 가게 대출 증가라고 하는 것이 개인대출 때문이 아니고 예전에 많이 분양됐던 아파트 단지 중도금이나 잔금 납부를 위한 집단대출 위주기 때문에 DTI 규제를 반대하는 쪽에서 우려하는 정도에 문제는 발생하지 않을 것이다. 라고 보는 쪽에서 지금 팽팽히 대립되어 있는 상황입니다.
앵커 : 사실 지난 6개월간 DTI규제가 완화되면서 죽어가던 부동산시장을 띄우는 효과가 있긴 했죠?
☎ 김덕례 : 네, 조금 있죠.
앵커 : 무엇보다 대출을 늘려 실제로 주택담보대출은 크게 늘었질 않습니까? 금융감독원에 따르면 전체 금융권의 주택담보대출 증가액은 지난해 8월 2조3,000억원에서 12월 5조3 000억원으로 급증했다는데요. 어떻게 보세요?
☎ 김덕례 : 물론 가계대출이 조금 증가하고 있는 부분들이 있습니다. 그것은 전반적인 소득규모나 경제성장에 따른 것도 같이 한 번 볼 필요 있는 있다. 라고 보여 집니다. 사실 가계대출관리라고 하는 측면, 그리고 금융권에서 이야기하는 건전성에서만 보면 연장해서는 안 된다. 라고 하는 이야기가 맞을 수도 있습니다. 그렇지만 이러한 것들 경우는 주택시장이 정상적인 상황이라면 그럴 것 같습니다. 사람들이 쉽게 집을 사고 팔 수 있거나 아니면 원하는 집을 쉽게 사서 무리 없이 들어갈 수 있는 상황이라면 연장검토를 하지 않아도 됩니다. 그러나 지금 시장이 그렇지 않기 때문에 적극적인 검토가 필요하다. 라고 보여 집니다. 일부 작년 연말 기준으로 가격들이 보합세를 유지하거나 아니면 미비한 수준으로 회복되는 조짐이 보이는 이야기가 나오고 있지만 아직 거래는 정상화 수준이라고 이야기 하기는 어렵습니다. 그래서 예년에 평균 수치에 비해서 60%밖에 안 되고 있기 때문에 이런 부분들을 정상화시켜줄 필요도 있고요. 아직 시장에는 신규 분양주택을 받고도 기존 주택을 처분하지 못해서 힘들어하는 사람이 많습니다. 그리고 일부 계층에서는 주택을 살고 싶기도 하고 살수 있는 능력이 있지만 주택가격이 앞으로 계속 떨어지지 않을까 하는 막연한 불안심리 때문에 집 사는 것을 미루고 전세 수요자로 남으면서 전세 시장이 불안해 지는 요인이 되기도 합니다. 이러한 불안정하고 아직까지 정상괴도로 오르지 않은 주택시장을 정상화시키기 위해서 DTI규제를 강화하는 것은 문제가 있다. 라고 보고요. 오히려 DTI규제를 강화하게 되면 조금은 정상적인 괴도로 갈 수 있다. 라는 시그널이 미친 이 상황에서 시장을 위축 시킬 수 있을 것으로 보여 집니다. 특히 수도권시장 같은 경우는 오히려 다시 장기적인 침체로 갈 수 있는 시점이기 때문에 적극적인 연장 검토가 같이 병행 될 필요가 있다. 라고 보여 집니다.
앵커 : 그렇게 하면 부동산에 대한 수요를 지나치게 올려서 집값상승을 부축 이는 결과가 오지 않겠느냐. 하는 이야기도 있는데 어떻게 설명하시겠습니까?
☎ 김덕례 : 지금 매매 시장을 활성화 시킨다. 라고 이야기하는 것은 집값이 떨어져서는 안 되고 집값이 앞으로도 계속해서 금융위기 이후처럼 부정적인 시그널로는 매매 시장은 활성화 될 수 없다. 라고 보여 집니다. 그리고 집값 상승이라고 하는 것이 2000년대 초반에 있었거나 2006년도에 있었던 것처럼 10%이상 집 값 상승은 앞으로 있기 어렵고요. 물가 상승률조차도 상승하기는 어렵다. 라고 보여 지는 부분도 있지만 그 정도 정도는 어느 정도 유지해 주는 것이 맞다라고 보여 집니다. 그 정도 가격 상승으로 인해서 예전에 겪었던 부동산 시장에 폭등, 이런 것은 오기가 어렵다 라고 보여 지기 때문에 어느 정도 매매시장 활성화는 필요하다고 봅니다.
앵커 : 소비가 위축되는 우려가 있지 않느냐. 부분은 어떻게 설명하시겠습니까?
☎ 김덕례 : 물론 이것이 장기화 된 것이라고 보여 집니다. 그런데 이런 것들이 기존에 주택을 구입하면서 많은 사람들이 일정정도 금융권에서 대출을 전제로 주택을 구입했고요. 신규 분양을 받더라도 중도금이라든가 잔금 등에 대해서 PF대출 등을 통해서 주택을 구입하고 있는 상황입니다. 이런 상황에서 이런 것들이 정상적으로 작동이 되지 않으면 개인들이 은행에서 받은 대출을 상한 할 수 없고 이자를 다시 갚기 위한 추가 대출을 받을 수밖에 없는 악순환 적인 구조가 계속 갈 수밖에 없습니다. 그렇다보면 당연히 가계에 이자부담으로 올 수밖에 없기 때문에 시장 정상화를 통해서 금융부채도 조금은 소진시킬 수 있는 방안들이 필요하다. 라고 보여 집니다.
앵커 : 금융당국이 올해 중점목표로 준비 중인 '가계부채 안정화 대책'을 추진하겠다고 했습니다. 그리고 또 정부에서는 물가 잡기 정책을 추진하고 있다는 것 잘 알고 계시죠? 어떤 연관이 있을까요?
☎ 김덕례 : 당연히 지금 가계부채들이 조금씩 상승하고 있기 때문에 그리고 가계부채가 많다라고 하는 것은 가계에 불안정 요인으로 작용할 수 있기 때문에 충분히 안정화 쪽으로 가는 것은 맞다라고 보여 집니다. 그런데 지금 가계부채가 왜 불안정해졌고 왜 증가했는지 살펴보면 사람들 이집을 살 때 일반적으로 대출을 전제로 받고 있는 과거에 구조 때문이라고 보여 집니다. 그리고 전세로 살 던 사람들이라도 전세 값이 많이 오르면 자기 자본이 조금 있는 사람은 모아서 집을 사지만 아닌 사람들은 오른 차액 부분만큼 대출을 통해서 구입하고 대출금을 값고 이런 구조였던 부분이 많습니다. 그런데 지금 상황에서는 대출을 받아서 주택을 구입하거나 그리고 나서 기존 주택을 처분해서 대출금을 상한 해야 되는 이런 구조들이 전혀 해결 되지 않고 있는 부분들이 있습니다. 그래서 이러한 것들이 조금 빨리 해결 된다고 하면 가계가 안고 있는 금융이용에 대한 부채 부분들을 빨리 상한 할 수 있는 구조로 바뀔 수 있다. 라고 보여 집니다. 그래서 지금 상황에서는 시장을 정상화시키고 안정화시키는 쪽으로 정책들을 집중적으로 관리 할 필요가 있다고 생각합니다.
앵커 : 물가 문제는요?
☎ 김덕례 : 물가도 상승되고 있는 물가 부분 같은 경우는 시장 자체가 오는 부분들이 있어서 이것들은 기획재정부에서 관리하고 있는 금리인상 부분과 연계 될 수밖에 없다. 라고 보여 집니다. 그래서 가계가 안정되어야지 물가 자체 것들도 같이 연동 되서 관리 될 수 있기 때문에 같은 팩트로 볼 필요가 있다. 라고 보여 집니다.
앵커 : 그럼 건설업계는 어떤 입장입니까? 가계ㆍ금융 부문 건전성은 담보인정비율(LTV) 규제만으로 충분하다는 주장을 하죠?
☎ 김덕례 : 네, 그렇게 얘기 많이 하는 부분이 있습니다.
앵커 : 어떻게 보십니까?
☎ 김덕례 : 이 부분 같은 경우는 장기적인 차원에서 단순하게 부동산 정책 뿐 아니라 금융 관리를 위한 중장기적으로 검토할 필요가 있다. 라고 보여 집니다. 그리고 그것과는 다르게 지금 건설업계에서는 지금 당장 쌓여있는 비분양들을 판매하는 것이 최우선 과제이고요. 비분양을 사야하는 사람들이 결국 일반 국민들이기 때문에 대출 규제를 완화할 수밖에 없다. 라고 요구할 수밖에 없는 상황이고요. 그렇다라고 하면 우리나라 대출 규제 관리는 LTV 와 DTI라고 하는 두 개 규제 수단을 다 가지고 있습니다. 그렇다면 이 두 가지 것을 같이 놓고 보고 있기 때문에 이 중에서 DTI라고 하는 것은 LTV로 잡힌 부분들이 있어서 어느 정도는 그것으로 해결 될 수 있다. 라고 보여 집니다. 그래서 DTI에 대한 것들은 중장기적으로 정말 실효성이 있는 정책수단인지에 대한 검토는 필요하다. 라고 보여 집니다.
앵커 : 금융위원회는 다음 달 중 주택담보대출 구조개선 등을 포함한 종합대책을 발표할 예정이라죠? DTI 완화는 결국 금융기관의 건전성 악화 위험을 감수하겠다는 의미인데요, 저축은행 부실 해결에만 10조원이 필요하다는 상황에서는 오히려 건전성 규제를 강화하는 게 옳지 않나요? 어떻습니까?
☎ 김덕례 : 금융쪽에서는 당연히 건전성을 안전하게 관리 할 필요가 있는데 지금 DTI규제를 강화한다고 해서 예전에 쌓여있는 저축은행에 부실 문제가 해결 될 것으로 보여 지지는 않습니다. 그리고 지금 저축은행에 부실이라고 하는 것들이 기존에 많이 공급된 분양주택하고 PF사업등에 많이 대출된 부분들이 있는데 이러한 것들이 시장 상황이 안 좋아 지면서 자금 순환이 안 되기 때문에 이루어지는 부분이 있습니다. 그렇다면 분양 주택을 정상적으로 판매 시키고 그리고 PF사업들이 차질 없이 진행된다고 하면 과거에 부실 됐던 저축은행에 부실이 조금은 완화될 수 있다. 라고 보여지는 부분이 있어서 이런 부분은 규제 완화와 함께 검토할 필요가 있다고 생각됩니다.
앵커 : 네, 알겠습니다. 수고하셨습니다. 감사합니다.
☎ 김덕례 : 네,
앵커 : 주택산업연구원에 김덕례 연구원과 함께 했습니다.
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<주택산업연구원 김덕례 연구위원>YTN 라디오 인터뷰
