정부가 최근 집값의 폭등세가 주춤하자 또다시 신도시 개발 예정 계획을 발표하여 투기와 집값 폭등이 다시 살아나고 있다.
정부의 ‘분당급 신도시 개발 계획은 지난해 11ㆍ15 대책’에서 공급확대를 통한 시장안정을 위해 포함된 것이다. 그러나 분당급 신도시 계획이 발표된 이후 6개월 동안 후보지로 예상되는 지역의 아파트 값이 55%나 폭등하고, 후보지 주변지역들도 덩달아 30%가까이 급등한 것으로 발표되고 있다.
여기에 작년 김문수 경기도지사의 선거 공약이었던 경기도 ‘명품 신도시’ 건설 계획 까지 함께 발표된다면, ‘공급 확대를 통한 시장 안정’을 목적으로 계획된 신도시 개발 계획이 주춤하고 있는 투기와 가격 폭등을 불러올 것이다. 판교신도시 개발이 수도권 집값을 폭등시켰던 정책실패를 되풀이 할 것이다.
경실련은 정부 부처간에도 충분히 검토되지 않고 합의 되지 않는 신도시 건설 계획들이 발표되어, 제17대 대통령선거와 참여정부 말기 정책이완과 맞물려 투기꾼들의 한탕 심리를 부채질하고 집값 폭등을 촉발시킬 것을 우려하여 ‘신도시’개발 재검토를 강력히 촉구한다.
1. 정부의 ‘신도시 개발로 집값 안정’논리는 건설업계 특혜 명분이다,
투기와 집값 폭등을 불러올 것이다.
정부가 작년 ‘11ㆍ15 부동산대책’에서 언급한 ‘분당급 신도시’개발은 공급확대를 통한 집값 안정이 목적이었다. 정부는 신도시 개발이 공급부족을 해소 하여 집값안정에 기여할 것이라고 하면서, 이의 근거로 5대 신도시 건설이후 집값 안정 경험을 주장한다. 그러나 정부의 신도시 개발은 개발관료들의 위선이거나, 건설업계에 특혜를 주기위한 명분에 불과하다. 신도시 개발로 집값안정이 가능했던 90년대 이후 상황과 현재의 근본적 차이를 간과하고 있는 것이다.
첫째, 신도시 건설의 타당성이 없다. 주택보급률은 집이 필요한 가구(주택공급 대상가구) 중 집에 살고 있는 가구(주택수) 의 비율로, 2005년 이후 주택보급률은 105%를 넘어섰다. 주택보급률이 100%를 넘었다는 것은 집이 필요한 가구보다 주택이 더 많다는 것을 나타낸다.
때문에 정부가 공급확대를 주장하는 것은 설득력이 없다. 주택수요에 대해 주택수가 턱없이 부족했던 1990년부터 1997년은 신도시 개발로 집값 안정에 기여 했다는 평가를 할 수 있다. 그러나 주택보급률 105%는 주택의 절대 부족량을 해소했다는 것으로, 대량으로 주택을 공급하는 신도시 건설이 반드시 집값 안정의 해답이라는 정당성을 얻기 어렵다.
여기에 현재 추진되고 있는 동탄, 판교, 김포, 파주, 광교, 송파, 평택, 양주, 별내, 삼송, 은평뉴타운 및 25개 뉴타운, 시화호 간척지 개발, 행정복합도시, 혁신도시, 기업도시 등 수도권과 택지개발지구에서 주택공급이 본격화하면 공급과잉의 부작용도 우려되어 신도시 개발을 서두를 이유가 없다.
둘째, 현재는 토지공개념 제도가 없다. 90년대에 집값이 비교적 안정세를 유지했던 것은 신도시 개발로 주택을 대량으로 공급하여 주택의 절대 부족분을 해소한 측면도 있으나, 보다 더 근본적인 것은 토지의 공익성과 사회성을 인정하는 토지와 주택에 대한 강력한 개발이익환수 장치가 있었기 때문이다. 1990년에 도입된 토지공개념은 택지소유상한제, 개발이익환수제, 토지초과이득세 등으로 부동산 투기를 강력하게 억제했다.
이 제도들이 IMF 외환위기 이후 침체된 부동산 시장의 활성화를 위해 최종적으로 폐지되었다. 이것은 헌법재판소의 판결이 있기도 했으나, 정부가 대체입법을 고려하지 않고 부동산 경기 활성화를 위해 강력한 부동산 투기를 억제할 수단을 폐기한 것이다. 이로 인해 과거 1990년대에 존재했던 투기억제를 대체할 수단이 없어 개발이익과 투기이익을 모두 투기꾼과 건설업자들이 사유화 하여 ‘돈 잔치’를 벌이게 됐다.
정부는 이런 현실을 간과하면서 신도시 개발을 서두르고 있는 것이다. 각종 개발에서 발생하는 막대한 개발이익이 공적으로 환수하는, 사유화를 방지할 수 있는 제도 도입을 마련하지 않고 무분별하게 쏟아내는 개발계획은 투기만 부추길 뿐이다. 참여정부가 그토록 많은 대책을 쏟아냈으나 실효성을 거두기 어려웠던 것은 개발이익을 환수하는 제도들이 없었기 때문이다. 따라서 강력한 개발이익환수제도를 마련하고 계획적인 계발을 추진하는 것이 마땅하다.
셋째, 1990년대에는 분양가를 철저히 통제하였다. 정부는 주택가격의 상승을 방지하고 무주택자의 주택구입을 용이하게 하기위하여 1977년부터 신규주택에 대해 분양가를 규제하였고 선분양(건물을 짓기 전 분양)을 해 왔다.
1977년부터 89년 11월까지는 일률적으로 분양가격 상한을 두어 규제를 하였고, 89년 11월부터는 택지비와 건축비에 연동시키는 원가연동제를 시행하였다. 그러나 89년 12월 ‘주택분양가연동제 시행 지침’을 폐지하여 사실상 완전한 분양가 자율화를 실시했다. 그렇지만 주택건설사들이 분양가를 자율적으로 책정하도록 하면서도 주택분양체계는 선분양을 유지하여 건설사들이 짓지도 않은 주택을 턱없이 비싼 고분양가에 분양하도록 하여 막대한 폭리를 취할 수 있도록 했다.
1990년대는 분양가를 통제하여 집값 안정이 가능하였으나, 현재는 분양가 상한제 등 분양가 통제 제도들을 형식적으로 만들어 놓아 실효성이 없다. 정부가 건축비를 인상하여 건설사들의 이익을 합법적으로 보장하고, 후분양제도 도입을 연기하고, 껍데기 원가공개와 심사위원회를 구성하여 실효성 없는 제도로 만들어 놓은 것이다. 정부는 신도시 발표이전에 건설사들이 폭리를 챙기는 제도들부터 정상화하는 것이 우선적으로 이루어 져야한다.
넷째, 신도시 주택은 투기만 불러온다. 2005년 현재 주택 보급률이 105.9%로 늘어났지만, 자가점유율은 55.6%로 전 국민의 절반이 남의 집 살이 하는 세입자이다. 이것은 2000년 이후 대량을 보급된 신도시들의 주택이 무주택 서민에게 공급되지 않고, 유주택자들의 투기감으로 전락했다.
경실련은 위와 같은 사례들로 판단할 때 정부의 신도시 개발은 중단되어야한다고 판단한다. 정부가 주장하는 공급확대는 집값안정이라는 논리가 허구이며, 신도시 개발로 집값안정에 성공했다는 근거도 주택보급률, 개발이익환수제도, 분양가 통제 등과 같은 제도들이 집값안정이라는 목표를 향해 유기적으로 적용되었을 때 가능했던 것이다. 그런데 지금은 강력한 투기억제 대책이 사실상 전무하다. 정부는 1990년대의 신도시 건설의 효과를 주장하기 전에 현재의 법과 제도 그리고 주택정책의 실패의 진단부터 해야 한다. 무리하게 신도시 개발을 추진한다면, 투기바람과 집값폭등으로 투기꾼과 건설업계만 신바람 날것이다.
2. 신도시 개발이 아니라 집값의 거품을 제거할 방안부터 발표하라
신도시 개발계획 발표가 중요한 것이 아니다. 정부가 근본적으로 분양가의 거품을 제거할 노력을 하지 않는 것이 문제다. 이미 경실련과 서울시에 의해 아파트 분양가의 절반이 거품임이 확인됐다.
지난해 경실련이 아파트 반값의 진실’에서 밝힌 아파트 분양가격의 거품에 대한 주장은 서울시 SH공사가 지난 4월 26일 공개한 서울시 장지, 발산지구의 원가공개에서 진실로 입증되었다. 서울시가 공개한 분양원가에 따르면, 장지지구 아파트의 원가는 780만원(분양가 1100만원)으로 토지공사가 주도한 판교신도시 분양가(1500~2000만원)의 절반이며, 발산지구의 아파트 원가도 560만원(분양가 700만원)으로 주택공사가 주도한 파주신도시 분양가(1300만원)의 절반이었다. 이것은 공공이 건설하는 서울과 수도권의 신도시의 아파트를 반값으로 공급할 수 있었으며, 그동안 토지공사와 주택공사가 2배의 폭리를 취했음을 서울시가 입증한 것이다. 그럼에도 정부는 이에 대해 해명이나 대책은 한마디 없고, 신도시 개발만 추진하고 있다.
따라서 정부는 집값의 안정화 흐름에 불안해하여 또다시 신도시 개발 타령으로 집값 폭등과 투기를 유도하기 보다는, 이미 실체가 드러난 공기업의 분양가 폭리와 민간의 고분양가 정책의 등 집값안정을 제도적으로 보장하는 대책부터 발표해야한다. 아울러 보유세 실효세율 1% 조기 강화나 개발이익환제도 강화 등을 통해 투기꾼들이 소유하고 있는 주택들이 시장에 매물로 나오도록 실효성 있는 조치들을 즉각 취해야한다.
3. 관료들이 봉사할 곳은, 국민인가? 건설업계인가?
재정경제부의 조원동 차관보가 경기 남부와 북부에 각각 6백만 평 규모, 인구 10만 명을 수용하는 "분당급 신도시를 두 곳으로 한다는 데 부처간 의견이 모아졌다."고 하였다. 이에 건교부는 21일 "모든 가능성을 열어 두고 있다"고 하다가 용인, 광주, 경기 북부지역등 후보지로 거론되는 지역의 집값이 들썩이자 "분당급 수준인 600만평 정도이며, 분당급 신도시는 2개가 아니라 1개“라고 밝혔다. 작년 가을 추병직 당시 건교부장관이 검단신도시 개발 계획을 발표해 수도권 집값을 폭등시키고도 반년만에 다시 정책 책임자들에게서 무책임한 대책이 쏟아져 나오고 있는 것이다.
개발관료들이 집값 폭등을 부추기고 있다. 집값폭등은 건설업자들만 좋아할 일이다. 개발관료들이 봉사할 곳은 국민인가? 건설업계인가? 대통령은 국민들에게 무한히 고통을 안겨주는 관료들을 즉각 문책해야한다. 그렇지 않다면 참여정부 말 레임덕 방지는 물론이고 참여정부가 역사적 대의에 충실했다고 자화자찬하는 다른 성과까지 거품으로 만들 것이다. 김영삼 정부의 IMF 외환위기, 김대중 정부의 카드사태에 이은 노무현 정부의 부동산 사태로 기억될 것이다.
신도시개발 계획을 전면 재검토 하라
