하반기 주택시장의 큰 변수 2가지는 정부의 정책변수와 금리변수로 분석됐다.
이명박 정부의 규제완화에 대한 기대감이 여전히 남아있는 상황인데 규제완화가 하반기에 현실화할 가능성은 낮아 보인다.
스피드뱅크 연구소장 박원갑은 24일 촛불시위 정국 등으로 입지가 좁아져 당초 공약으로 제시한 규제완화 드라이브를 걸 수 있는 이니시티브(Initiative)를 갖기가 쉽지 않은 상황이라고 밝혔다.
하반기는 이상(규제 완화를 통한 시장 기능회복)과 현실(반발 여론) 사이에서 많은 고민을 하는 시기가 될 것으로 보인다.
또한 고정 대출금리가 연 9%까지 상승하고 유가상승에 따른 물가압박으로 콜금리를 올릴 가능성도 있어 부동산 시장에는 상당한 악재가 될 것으로 보인다.
지난 2002년부터 시작된 대세상승 사이클이 나타나게 된 근본적인 원인이 저금리와 과잉유동성에 있다고 볼 때 고금리는 곧 부동산 투자자들의 비용(수익률 하락)이 늘어나 투자수요가 감소할 수 있다.
<주택시장 전망>
서울과 수도권의 경우 매매가격은 1-2%오르는 보합장세를 띨 것으로 예상.
강남 등 버블세븐지역 약세에도 불구하고 비강남권 소형의 상반기 상승 여진(서울 동북부에서 서남부지역으로 순환매 양상)이 남아있기 때문이다.
집값 상승에 대한 기대가 많이 꺾여 소비자들의 ‘가격 민감도’가 높아진 상황으로 고분양가 아파트나 고가주택에 대한 매수를 꺼릴 것으로 예상된다.
따라서 시장의 주도세력이 없고 거래도 많지 않아 체감적으로도 침체가 심해질 것으로 예상한다.
주택시장이 전면전양상에서 ‘각개전투장’으로 바뀌면서 국지장세화 현상이 여느 때보다 심해질 것으로 분석된다..
(참고로 올해 전체적으로 볼 때 집값 상승률은 상반기에 강북 소형이 많이 올라 지난해보다는 높게 나올 것으로 예상됨. 국민은행 통계를 보면 올해 1-5월 서울 아파트값은 5.3% 올라 지난해 전체상승률 3.6%를 훨씬 초과하고 있는 상황. 따라서 하반기에 약보합세를 보인다고 해도 올해 서울 전체 아파트값은 소비자 물가상승률 이상 상승할 가능성이 높다..)
다음은 지역별 분석
1)버블세븐지역
주로 고가주택, 중대형 밀집지역인 게 특징으로 대출규제, 세금압박, 재건축 규제책 등으로 약세 양상이 2년 정도 이어지고 있다.
이들 지역의 시장은 대체로 정부의 종부세, 양도세, 재건축 등 규제완화 여부에 큰 영향을 받을 수밖에 없는 구조이다.
하반기에도 정부의 규제완화에 대한 움직임이 시장의 기대보다 더딜 것으로 예상된다.
정부의 구체적인 규제완화 액션플랜(단순한 규제완화 시그널이 아닌)이 나와야 다시 회복될 것으로 예상한다.
그렇지 않고서는 약보합 또는 보합세가 이어질 것으로 예상한다.
또한 대 상승 국면에선 “큰 평형=높은 시세차익”이라는 인식이 강했지만 지금은 그런 인식이 깨져버린 상태로 고가주택과 중대형 밀집지역에 대한 투자수요가 감소했다..
이런 집값 상승에 대한 기대감이 자꾸 식어가고 있는 것이 결국 투자심리 위축으로 이어지고 있는 상황이다.
버블세븐 지역은 가격이 급상승할 가능성이 낮은 만큼 매수가격을 낮춰 리스크를 최소화하는 게 가장 좋은 재테크 이다.
지난해 고점대비 20%이상 떨어진 매물을 선별적으로 매수한다.
용인이나 분당은 고유가에 따른 출퇴근 부담+연말부터 시작되는 판교신도시 입주로 입주 충격이 하반기에도 나타날 수 있다.
따라서 시장 회복속도가 늦어질 수 있으므로 가격메리트만 부각되는 매물만 선별 투자해야 한다.
2)1기 신도시
1기 신도시는 분당과 평촌신도시는 버블세븐지역이니 성격이 같다고 봐야 하고 건설당시 서울 사람들이 많이 입주한 일산 신도시도 주택시장 구조상 비슷한 패턴이다.
다만 중동과 군포의 경우 그동안 버블세븐지역과 달리 중소형 수요가 많고 가격도 많이 오르지 않은 점을 감안할 때 보합세를 이어갈 것으로 예상된다.
3)2기 신도시
-화성 동탄 1신도시는 이미 경부축으로 범강남권 벨트에 속해 강남이나 분당,용인지역과 함께 움직이는 특징(동조화 현상)이 강한지역.
동탄 2신도시의 분양가 상한제에 대한 기대에다 고유가에 따른 출퇴근 부담, 경기남부지역 약세 등이 겹쳐 약세가 이어지고 있다.
이 지역은 집값 주도지역인 강남권이나 분당, 용인의 움직임을 눈여겨본 뒤 이들 지역이 오르면 매수해도 늦지 않다는 생각한다
4)용산
메머드급 개발재료로 상반기에 집값이 급등한 지역으로 하반기에도 이런 기조가 이어질 것으 로 예상되나 상승폭은 제한적 이다.
특히 막연한 기대심리로 집값이 묻지마 상승했던 인근 지역은 가격이 하락할 가능성이 있다.
5)노·도·강 등 강북 지역
-하반기에 몰리는 뉴타운, 재개발 철거이주수요(올해 3만, 내년 2만가구 예상)와 상대적으로 규제 가 덜하고 공급이 부족한 소형이 많다는 점등을 감안할 때 하반기 가을 이사철이 시작되면 거래 가 살아날 것으로 예상한다.
강북지역 소형 강세는 2006년 하반기 이후 거의 2년 정도 상승했고 상반기 가파른 상승 (상승에너지 분출)한 점을 감안할 때 하반기에는 상승폭이 둔화될 전망이다.
강북의 가장 큰 장점은 가격메리트였지만 지금은 서서히 희석되어가고 있음을 인식할 필요가 있다.
특히 강북지역을 포함한 수도권 일대 재개발,뉴타운 지분은 상당수가 거품이 우려된다.
부동산 경기가 하반기 이후 하강할 경우 투기수요로 몰렸던 재개발,뉴타운 지분값이 떨어질 수 있으므로 신중한 투자가 필요한 시점이다.
6)지방
정부는 ‘6.11 지방 미분양 아파트 해소 대책’으로 미분양 가구수가 올 1-3월 증가분인 2만가구가 해소될 것으로 예상하나 미지수 이다.
지방은 공급과잉, 지역경제침체, 인구감소 등 3대 악재가 겹쳐 어지간한 규제완화책으로는 시장을 회복세로 돌려놓기 쉽지 않은 상황이다.
하반기에 양도세를 중심으로 한 지방 미분양 추가대책이 나올 가능성이 높아 보인다.
7)전세시장
전세가격 평형별로 ‘소형강세-대형 약세 또는 보합세’ 지역별로 강남권 약세-비강남권 강세(특히 강북강세)’현상이 지속될 것으로 예상된다.
-이는 지역별로 강남과 경기남부에 몰리는 입주물량, 강북일대의 재개발 철거이주 수요 등이 겹쳐 있기 때문.
경기침체에다 고유가로 관리비용이 많이 드는 ‘넓은 집’ 수요보다 ‘작은 집’수요가 많아진것도요인 이다.
평형이나 지역에 따라 전세시장이 분화되는 양상이 나타날 것으로 예상된다.
8)분양시장
-분양시장의 경우 분양가 상한제 확대실시에다 소비자들의 가격하락심리, 경기 침체로 하반기에도 고전할 것으로 예상한다.
물론 광교, 판교, 인천 청라등 인기 청약지역은 수요자들이 몰릴 수 있으나 입지가 아주 뛰어나지 않은 지역의 고분양가 아파트는 미분양 속출할 가능성 이다.
과거에는 소비자들은 비싸더라도 “아파트를 분양받아놓고 보자”는 인식 때문에 분양가가 비싸도 분 양됐지만 지금은 인기지역이라도 분양가가 싸지 않으면 청약을 꺼리는 상황이다.
즉 소비자들의 아파트 선택기준에서 ‘가격’이 매우 중요한 변수로 작용하고 있다.
가격 중시현상’은 큰 상승 사이클이 마감되고 미래의 시장 불확실성이 커지고 있기 때문에 나타나 고 있는 지극히 합리적인 현상이다.
앞으로는 지역별, 아파트별, 평형별로 시장이 극과 극을 달리는 양극화가 심해질 가능성이 높다.
<기타 상품>
1)토지
경기불황으로 가장 큰 수요층인 기업에서 수요가 줄어들고 대운하 개발 불발가능성, 기업-혁신도시 착공 등에 따른 개발재료 소진 등으로 상승체력이 허약해지고 있다.
개발재료가 확실한 서울과 수도권 일대 땅값만 국지적 상승세 예상한다.
2)상가
-하반기 금리가 크게 오를 것으로 예상되는데다 공급과잉까지 겹쳐 심한 침체양상이 빚어질 가능성 있다.
수익형 상품인 상가의 가치는 금리와 반비례 관계로 금리 변화에 매우 민감한 상품이라는 점을 감안 할 때 고금리 행진은 타격을 줄 것으로 예상한다.
지금 상가의 매매가격은 과거 저금리 때 형성된 것인데 그때보다 금리가 올라가고 있은 만큼 투자의 잣대를 고금리에 맞추는 것이 좋음(저금리 착시현상을 빨리 버리라는 것이다.
특히 이미 구조조정에 들어간 테마쇼핑몰, 외곽의 근린상가 등은 시장이 더욱 위축 될 것으로 예상한다..
3)오피스텔
그동안의 공급부족, 1인 가구 증가, 대체상품인 소형아파트 수급불균형이 겹쳐 임대중심 수요 증가 지속될 것으로 예상되나 가격 오름폭은 한계가 있다.
오피스텔은 기본적으로 부동산 시장에서 주류상품(메인상품)’이 아니고 수요구조가 취약한 ‘틈새시장’ 상품이라는 점 인식 필요하다.
4)아파트형 공장, 오피스
도심 오피스공급 부족에다 사무실 수요 증가 등으로 하반기에도 각광받을 것으로 예상한다.
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하반기 부동산 시장 전망 - 정책과 금리 변수를 주목하라
