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비강남권 상반기 재건축 선방

기사등록 일시 : 2008-06-24 18:51:13


올 상반기 재건축시장은 강남권 매매가 변동률이 -2.7%로 하락한 반면 비강남권은 4.01%로 높은 상승세를 나타냈다. 비강남권 재건축은 시세가 강남권의 61% 수준으로 저렴한데다 강북과 도심을 중심으로 재개발, 뉴타운사업이 진척을 보이자 이 지역 재건축단지도 덩달아 활기를 띠었기 때문이다. 여기에 비강남권 재건축단지는 강남에 비해 노후 정도도 심해 재건축사업에 대한 의지가 강한 것도 한 몫하고 있다. 부동산포털 닥터아파트는 24일 연초인 지난 1월 4일부터 6월 20일 현재까지 서울 재건축단지 매매가 변동률을 조사한 결과 강남권은 -2.70%, 비강남권은 4.01%를 기록했다. 강남권은 대단지로 재건축 초기 사업단지가 집중돼 있는 송파구(-5.67%)와 강동구(-5.21%) 주도로 시세가 하락했다. 시가총액(매매하한가 기준)만 살펴보더라도 연초 대비 2조4천억원 정도가 빠져나갔다. 최근 관리처분 총회를 연 가락시영의 추가 부담금 여파로 매수 심리가 위축되면서 그동안 급등했던 매매가가 사업수지 악화 우려로 거품이 빠지고 있기 때문. 반면 비강남권은 오히려 재건축단지가 강세를 보여 서울 일반 아파트값 상승률(2.76%)의 1.4배 수준에 달했다. 시가총액도 2천억원 정도 증가해 비강남권 전체 시가총액이 6조1천억 규모에 이른다. 지역별로는 노원구가 18.29%로 가장 높은 상승률을 기록했으며 뒤를 이어 동대문구 (15.99%) 영등포구 (13.96%) 중랑구 (12.36%) 관악구 (11.72%) 순으로 올랐다. 노원구는 상계동 주공8단지 36㎡가 올들어 7천2백50만원이나 올라 시세가 2억7천만~2억8천만원 수준이다. 2004년 안전진단을 통과한 재건축 초기 단지이지만 시세가 3억원 미만으로 저렴하고 도봉차량기지 이전, 당현천 복원 등 각종 호재가 집중돼 매매가가 올랐다. 6월 들어서 매수세가 주춤해지기는 했지만 재건축 사업에 대한 막연한 기대감까지 더해져 시세가 올랐다는 것이 인근 중개업소의 설명이다. 동대문구에서는 답십리동 태양이 가장 많이 올랐다. 79㎡가 6개월 동안 6천만원 상승해 매매가가 2억5천만~2억6천만원선. 청량리균형발전촉진지구와 인접해 기대감이 높고 서울지하철 2호선 신답역이 걸어서 10분 거리로 교통여건도 좋아 실수요자들도 관심이 높았던 곳이다. 이미 관리처분인가를 받고 철거된 단지지만 6월 초 동호수 추첨을 앞두고 시세가 올랐다. 영등포구는 신길동 남서울의 시세 상승이 눈에 띤다. 신길뉴타운 내에 속한 단지로 특별한 사업진행은 없지만 신길재정비촉진계획이 2007년 말 확정되면서 개발 기대감이 고조됐다. 66㎡가 올해 들어서만 3천5백만원 정도 올라 매매가가 2억7천만~2억8천만원이다. 이렇듯 비강남권 재건축단지가 강세를 보인 원인은 크게 3가지 정도로 요약할 수 있다. 첫째, 강남 재건축에 비해 자금부담이 덜하기 때문이다. 6월 말 현재 비강남권 재건축단지의 3.3㎡당 매매가는 2천63만원으로 강남권(3.3㎡당 3천3백52만원) 재건축단지 매매가의 61.55% 수준 밖에 되지 않는다. 6억원을 초과하는 고가 아파트 비중도 비강남권은 전체 물량의 25.43% 수준인 반면 강남권은 75.25%를 차지해 대부분의 재건축단지가 6억원 이하다. 둘째, 강북과 도심 중심의 재개발, 뉴타운 사업의 영향을 받았다. 강북권과 도심권을 중심으로 재개발, 뉴타운사업이 활기를 띠자 이 지역의 재건축사업도 개발에 대해 한껏 기대심리가 부풀어 오른 것이다. 그 외 강북권을 중심으로 드림랜드공원화, 경전철, 외곽순환도로 개통 등 각종 호재가 집중된 것도 한몫했다. 셋째, 강남권에 비해 노후 정도가 심해 재건축에 대한 의지가 강하다. 그동안 비강남권은 재건축사업의 수익성이 좋지 않아 사업에 진척이 없었다. 그러나 최근 아파트 시세가 급등하고 정부도 강북의 재건축사업추진에는 적극적이어서 사업성이 좋아졌다. 여기에 비강남권 재건축단지의 평균 입주시기는 1978년으로 강남권(평균 1980년) 보다 2년이나 앞서 그만큼 노후된 단지가 많은 만큼 재건축의 필요성도 대두되고 있기 때문이다.
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김형근 기자
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