국토교통부는 24일 4·1대책 효과를 극대화하기 위한 후속조치를 발표했다. 공공과 민간부문의 공급 조절 등 궁금한 사항을 Q&A를 통해 알아본다.
-이번 방안이 4.1대책의 후속대책인가?
이번에 발표된 내용은 4.1대책 효과를 극대화하기 위한 후속조치이며, 별도의 추가대책은 아니다.
지난 4.1대책에서 제시한 바 있는 공공택지·보금자리지구 등 공공주택개발지구의 사업계획 조정에 대한 액션플랜을 제시하고, 구체적인 조정계획·물량·시기 등을 마련했다.
4.1대책에서 제시한 착공시기 탄력조정 등 민간주택의 공급속도 조절방안도 후분양 또는 임대활용 유도 등으로 보다 구체화했다.
-4.1대책에서 주택공급 조절을 한다고 이미 발표했는데 이와의 관계는?
4.1대책에서 밝힌 공급조절 내용을 구체화해 일부 분양물량을 추가로 조정했다. 수도권 공공분양주택의 인허가 관리계획을 구체화했다.
당초 수도권 GB 청약물량은 4.1대책에서 8000가구 감축(1만6000가구 → 8000가구)한데 이어 신도시·택지개발지구 등의 물량조정도 추가했다.
민간공급 조절을 위한 보증지원, 리츠매입 등 방법론도 제시했다.
-주택 공급을 무리하게 줄여 결국 주택가격을 인위적으로 올리려는 것 아닌가?
현재 수도권 주택시장은 초과공급이 우려되는 상태로 장래 가격상승의 기대가 없어 주택거래 위축세가 지속되고 있는 상황이다.
이번 공급조절은 이러한 초과공급을 야기하는 시장 과열기에 계획된 대량 공급계획을 조정한다.
또한 무작정 공급을 줄여 과거와 같은 초과수요 상태로 돌리는 것이 아닌 수급균형을 맞추려는 것으로, 시장상황 개선 여부를 지켜보며 공급계획을 탄력 적용할 계획이다.
-공공분양주택 물량을 대폭 축소하면 이를 기다리고 있는 서민들이 피해를 볼 것으로 우려되는데?
공공분양주택 물량 축소는 수도권 외곽의 대량 공급으로 인한 수급 불균형 상황이 장기화될 가능성을 감안한 불가피한 물량 조정이다.
다만, 이번에 조정·연기되는 물량에 대해서는 시장상황을 봐가며 탄력적으로 관리해 나갈 계획이다.
-사업승인 및 청약물량이 2017년 이후로 연기된 것인데 2017년 이후 공급과잉 우려는 없나?
신규 개발지구 지정을 중단해 신규 물량공급을 최소화할 계획이다. 또한, 사업승인 축소 11만9000가구, 청약시기 조정 5만1000가구는 향후 공급과잉 요인으로 작용하지 않도록 LH 등과 함께 특별관리해 나갈 계획이다.
-분양보증 발급시 분양성 평가를 강화하는 취지는 무엇인가?
미분양 누적시 업체 부도에 따른 대주보 및 수분양자의 위험이 커지는 만큼 실제 리스크를 객관적으로 평가하고, 이에 합당한 분양보증 수수료를 부과한다.
미분양 적체 지역에 대해 건설사의 신중한 사업추진을 유도하고, 준공 후 분양 유도를 통해 분양시기 연기 또는 분산, 선분양에 따른 입주 예정자 피해를 미연에 방지하는 효과도 기대된다.
-분양보증 심사 강화로 인해 주택업계의 사업 추진이 어려워져 자금난이 더욱 심화되는 것은 아닌가?
전체 분양보증료 부담이 증가하는 것이 아니라 미분양 누적지역에 국한해 실질적인 리스크를 반영하여 보증료 부담이 증가한다.
분양성이 좋은 지역은 오히려 보증료 부담이 감소한다. 따라서 건설업계의 입장에서는 오히려 이익이 될 수 있을 것으로 보인다.
미분양 누적지역에 무분별한 사업추진을 억제함으로써 건설업계 전체가 상호 윈윈할 수 있다. (미분양 및 부도위험 사전방지 효과)
미분양 누적지역의 경우 선분양을 해도 분양률 저조로 건설자금 조달이 어려우나, 준공 후 분양으로 전환할 경우 신설되는 ‘후분양 대출보증’을 통해 무리없이 건설자금 조달 가능하다.
-보증요율 차등 폭을 확대하면 중소업체 부담만 늘어나지 않는가?
현 요율체계는 업체 신용도에 따른 차등 요율체계로 신용도가 낮은 중소업체의 경우 다소 높은 요율이 적용되는 측면이 있다.
이번 요율 차등은 분양성 또는 사업지역의 리스크를 반영하는 것이므로, 중소업체라 해서 특별히 더 불리한 것은 아니다.
- 미분양주택에 대한 자금지원이 공급조절과 어떻게 연관되는가?
공급과잉으로 인한 미분양 리스크에도 불구, 금융비용 등을 이유로 주택업계가 밀어내기식 선분양 & 할인매각함에 따라 현 분양시장 침체의 원인으로 작용하고 있다.
대주보 보증, 리츠 등을 활용한 자금 지원을 통해 분양예정물량 및 미분양 물량의 준공 후 분양을 유도함으로써 공급시기 연기 및 분산이 가능(시장침체기 분양물량 집중 방지)하다.
또한, 미분양 주택을 일정기간(2-4년) 임대주택으로 활용함으로써 공급조절은 물론 전세시장 안정에도 기여할 수 있다.
-후분양 대출보증 지원을 받을 경우 금리 수준은?
대출금리는 연 4~5%(1금융권), 보증료 등을 포함한 총 차입비용(All-in Cost)은 연 5~6% 수준으로 추정된다. 구체적인 금리수준은 금융기관 등과 협의가 필요하다.
Q11. 사전에 분양시기를 연기한 물량 또는 준공 후 임대활용하기로 약정한 경우 어떤 인센티브가 있는가?
분양가격의 10% 내외에서 추가 대출보증을 제공한다. 특히 준공 후 임대활용 업체는 해당물량에 대해서는 임대활용 이후 선착순 분양을 허용할 예정(주택공급규칙 개정)이다.
-주택업계 자금지원 확대로 민간 건설물량이 더 늘어나는 것 아닌가?
대책 시행일 현재 사업승인을 받은 사업장에 한해 보증을 지원하고 보증기관인 대주보가 철저한 사업장별 자금관리를 실시할 예정이다.
이와 더불어 수도권주택정책협의회를 통한 신규 사업승인의 엄격한 관리도 병행할 예정이다.
-건설업체는 전세금반환보증과 모기지 보증을 통해 분양대금의 얼마까지 자금을 조달할 수 있는가?
대주보의 보증 리스크 등을 감안해 분양가격의 70% 내외의 저리 자금조달을 지원할 계획이다. 현재 After Living 실태를 감안할 경우 건설업체는 전세를 통해 분양대금의 10~20%, 미분양 주택 담보대출을 통해 50~60%의 자금을 조달할 수 있을 것으로 기대된다.
-수급조절용 리츠가 성공적으로 운영이 가능할지?
미분양 주택에 대한 리츠는 건설사에게는 ‘유동성’을, 투자자에게는 ‘안정적 수익’을 제공할 수 있는 금융기법이다.
리츠가 충분한 시간을 갖고, 미분양 주택을 임대한 후 적정가격에 매각하여 투자자는 안정적 수익을 확보하고, 건설사도 잔여수익을 배당받을 수 있다.
참고로 2009~2010년 미분양 주택 해소를 위한 리츠를 성공적으로 운영한 바 있으며, 수급조절용 리츠도 유사한 구조로 운영될 예정이다.
과거와 달리 확보된 주택을 즉시 매각하지 않고, 임대주택으로 2~4년 활용후 매각한다는 점에서 차이가 있으나, 추가 임대수익 확보가 가능하고 추후 자본이득도 기대돼 리츠 운영이 가능하다.
- LH 매입확약으로 건설사의 투자손실을 LH에 전가하는 것은 아닌가?
LH 매입확약은 리츠의 신용을 보강함으로써 투자금액을 저리에 안정적으로 확보하기 위한 조치이다.
매입 확약가격 결정시 지역별 수급전망과 주변 시세 등을 고려해 결정하기 때문에 실제 LH가 리츠의 주택을 매입할 가능성은 미미하다.
실제 2009~2012년 미분양 리츠를 통해 2163호를 매입했으나, 모두 시장에서 매각되어 LH가 매입한 사례는 없다.
-수급조절용 리츠의 수익/손실귀속은 어떻게 되는지?
리츠가 건설사로부터 형식상 분양가격으로 매입하기 때문에 임대 후 매각가격이 분양가격보다 낮으면 손실이 발생(높으면 이익)한다.
다만, 이 경우에도 리츠의 손실은 후순위 출자한 건설사에 귀속되며 선순위 출자자나 채권자는 LH 매입확약으로 원리금이 보장된다.
건설사의 경우도 대개 매입확약가 이상의 가격으로 처분되기 때문에 당초 실매각대금(분양가-후순위출자액) 외에 추가 배당이 가능하다.
건설사는 당장 필요한 최소한의 유동성을 확보하면서 분양시장 호전에 따른 수익을 향유할 수 있는 기회를 갖게 되는 효과가 있다.
-과거 미분양리츠 운영 결과(2009~2010년)는?
과거 미분양 리츠 운용결과 모두 일반에 매각 성공해 LH가 매입물량을 부담한 사례는 없다.
9개 미분양 리츠가 3343세대(1만1527억원)를 매입해 전세대 모두 LH 매입확약가(57~64%)보다 높은 가격(81%)으로 매각을 완료했다.
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4.1 부동산 대책 후속조치
