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재건축 연한 10년 단축
국토교통부는 1일 규제합리화를 통한 주택시장 활력회복 및 서민 주거안정 강화방안’을 확정·발표했다.
최근 매매시장은 큰 틀에서는 침체국면에서 회복국면으로 이동 중에 있으나, 시장회복에 대한 기대심리가 견고하지 못해 본격 회복에는 한계가 있는 상황이다.
이에 국토부는 주택시장 활력회복을 위해 재정비 규제 합리화, 청약제도 개편, 과도한 부담완화, 주택 공급방식 개편을 추진하기로 했다.
재정비 규제 합리화…재건축 연한 40-30년 완화
국토부는 우선 준공후 20년 이상의 범위에서 조례에 위임돼 있는 재건축 연한(서울시는 최장 40년)을 최장 30년으로 완화한다.
또 재건축 연한 도래 후 구조안전에 큰 문제가 없더라도 생활에 불편이 큰 경우 주거환경 평가비중을 강화(예:15%-40%)해 재건축이 가능하도록 안전진단 기준을 합리화한다.
이와 함께 수도권 과밀억제권역 내 재건축 시 85㎡이하 건설의무(세대수 기준 60% 이상, 연면적 기준 50% 이상) 중 연면적 기준은 폐지한다.
재개발 사업시 임대주택 의무건설비율 중 연면적 기준을 폐지하고, 세대수 기준 의무건설 비율을 5%p 완화한다.
안전진단 통과 후 10년 이상 경과한 사업장으로 사고우려가 있는 경우 안전진단을 재실시해 등급을 재조정하는 등 안전사고 우려주택에 대한 관리를 강화한다.
국토부는 85㎡이하 민영주택에 대한 가점제를 2017년 1월부터 지자체장(시군구청장)이 지역별 수급여건에 맞춰 현행 가점제 비율 40% 이내에서 자율 운영토록 한다.
민영주택에 적용되는 가점제는 개선한다. 무주택자에게 가점을(최대 32점) 부여하고 있는 점을 감안, 2주택 이상 보유자에 대한 중복 차별(1호당 5-10점 감점)을 폐지한다.
또한 청약시 무주택자로 인정받을 수 있는 소형·저가주택 기준을 전용 60㎡이하·공시가격 7000만원 이하에서 전용 60㎡이하·공시가격 1억 3000만원(지방은 8000만원) 이하로 완화한다.
1, 2순위로 나눠져 있는 청약자격을 1순위로 통합하고, 국민주택에 적용하는 6개순차를 2개순차로 통합해 입주자 선정절차를 단순화한다.
청약예금 예치금 칸막이를 단순화해 예치금액 이하의 주택은 자유롭게 청약이 가능하고, 예치금 변경 시 청약규모 변경도 즉시 가능하도록 개선한다.
특히 무주택 세대주로 제한하고 있는 국민주택 청약자격을 완화해 세대주 여부와 관계없이 1세대 1주택인 경우 청약을 허용한다.
4개 청약 통장을 청약종합저축으로 일원화하고, 공급주택 유형을 3개→2개로 통합(민간건설 중형국민주택 폐지)한다.
기부채납에 관한 지침’ 마련…국민·기업 과도한 부담완화
국토부는 기부채납과 관련한 예측가능성을 높이고, 과도한 기부채납 요구를 줄일 수 있도록 ‘기부채납에 관한 지침’을 마련한다.
지침에는 지자체장이 기부채납을 요구할 수 있는 적정한도(예:총사업비의 일정비율 이내로 제한) 등을 담을 예정이며, 내년 상반기까지 시범운영한 후 성과에 따라 2015년에 법제화도 추진할 계획이다.
다양한 주택수요에 맞게 주택이 공급되도록 주택조합에 대한 규제는 완화한다.
85㎡ 이하 주택 소유자에게도 주택조합원 자격을 허용(현재 60㎡ 이하만 가능)하고, 주택조합이 원활하게 대지를 확보할 수 있도록 등록사업자(시공사)의 자체 보유택지 매입(공공택지 제외)을 허용한다.
과거와 같은 큰 폭의 투기이익을 기대하기 어려운 상황임을 감안해 개발제한구역을 50% 이상 해제한 수도권 공공택지의 전매제한(2~8년-1-6년) 및 거주의무(1-5년-0-3년)도 완화한다.
국토부는 대규모 택지공급이 아니라 지역실정에 맞는 중소규모의 다양한 택지개발을 유도할 계획이다.
대규모 택지 공급시스템인 ‘택지개발촉진법’을 폐지하고, 2017년까지(3년간) LH의 대규모 공공택지 지정을 중단한다.
택지개발촉진법 폐지 이후에는 공공주택법 및 도시개발법을 통해 중소형 택지 위주로 개발한다.
국토부는 사업계획 승인 이후 착공의무 기간을 현 3년에서 5년으로 연장해 시장상황에 맞게 주택이 공급될 수 있도록 유도한다.
또 수도권 외곽과 혁신도시 등 일부 공급과잉이 우려되는 지역의 LH 분양물량 일부를 시범적으로 후분양한다.
LH 토지은행을 통해 민간 택지 공급시기를 조절하면서 올해 수도권에서 약 2조원(2만세대 내외) 규모의 택지를 비축하고, 시장상황에 따라 매각시기를 조정한다.
장기임대주택 공급 확대 등 서민 주거안정 강화
국토부는 주택시장 활력 회복을 통해 전세수요를 매매수요로 전환해 시장기능을 활용하면서 전월세 시장 안정을 도모한다.
공공부문은 서민의 주거 안정을 도모하기 위해 장기임대주택 공급확대, 주거비 부담완화 등에 역량을 집중하되, LH의 재정여건을 감안해 민간의 임대주택 투자를 유도해 나가기로 했다.
가을 이사철에 맞춰 매입·전세임대 1만 2000가구를 9-10월에 공급하고, 9월이후 입주예정인 공공건설주택 2만 5000가구 중 6000가구의 입주시기를 1-2개월 단축한다.
공공임대리츠(최대 5만가구), 민간제안 리츠(최대 2만가구), 수급조절리츠(1만가구) 등 임대리츠를 통해 2017년까지 최대 8만가구를 공급한다.
또 임대리츠 활성화를 위해 세제·금융지원은 지속·강화한다.
공공임대리츠 자본조달시 공모를 통해 개인투자를 유도해 임대리츠에 대한 투자 풀(Pool)을 확대하고, 임대리츠에 대한 취득세 및 재산세 감면을 지속 지원한다.
임대주택 리츠의 금융기관 대출금에 대한 주택신용보증기금 출연을 조정해 금융비용을 완화하는 방안도 검토한다.
준공공임대주택 활성화, 근로자임대주택공급확대 등을 통해 민간임대사업자 확대를 도모한다.
국토부는 무주택 서민에 대한 디딤돌 대출 지원을 확대해 주택구입자금 마련 부담을 완화한다.
법률개정을 통해 주택기금 대출에 대해 ‘유한책임대출(비소구대출)’제도를 시범적으로 도입하고, 시중은행 규제수준에 맞춰 디딤돌 대출 LTV·DTI를 합리화한다.
지속적으로 하락하고 있는 시중금리와 역전되지 않도록 대출금리도 0.2%p 인하(2.8%-3.6%-2.6%-3.4%)한다.
이 밖에 LH 임대주택 거주자의 전월세간 전환이 보다 원활하게 이뤄질 수 있도록 보증금 전환의 상한선(50%)을 단계적으로 완화하고, 깡통전세로부터 세입자를 보호하는 전세금 반환보증의 보증금 한도를 상향(수도권 3-4억, 기타 2-3억)한다.
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민영주택 적용 청약가점제 개선…1,2순위 통합
