서울시가 전국 최초로 마련한 지구단위계획 민간부문 시행지침 표준(안)이 정부로부터 그 우수성을 인정받아 전국 시 도의 지구단위계획에 교과서처럼 활용될 것으로 기대된다.
15일 시는 토지이용과 건축물을 계획하는 도시관리계획의 하나인 지구단위계획에 대해 시가 마련한 표준(안)이 제도개선 창의성의 공로를 인정받아 행정안전부가 추진한 ‘2011년도 중앙우수제안’ 심사에서 국무총리상으로 선정됐다고 밝혔다.
표준(안)은 이에 앞서 지난 4월28일 시에서 주최한 2011년 1/4분기 서울창의상(창의실행)에서 ‘우수’로 선정돼 시에서 행정안전부가 주최한 ‘2011년 중앙우수제안심사에 추천하게 됐다.
정부로부터 우수성이 인정된 표준안은 원하는 지자체가 채택해 사용할 수 있어, 시는 이번 수상으로 전국 시·도에 서울시가 만든 표준(안)을 확대·보급하는 전기를 마련하게 됐다.
시는 그동안 ‘지구단위계획구역 민간부분 시행지침’이 통일되지 않아 243개의 지구단위구역마다 각양각색으로 작성 운용되고 있었기 때문에 시민은 물론 공무원도 해석에 어려움을 겪어왔다고 이번 표준안 마련에 대한 배경을 밝혔다.
애매하고 불명확한 시행지침으로 인해 건축허가 지연 등의 행정 불신으로 이어져 각종 민원이 발생되고 있었으며, 시에 대한 자치구의 유권해석 요청도 잦았다.
또한 지구단위계획 요소별로 반드시 지켜야 하는 규제사항과 권장하는 내용이 명확하게 구분되지 않고, 일부 지침의 경우 누락 또는 오기로 인해 건축 인·허가 과정에서의 민원 및 분쟁 발생의 원인이 되기도 했다.
시는 표준(안)으로 지침의 해석 차이로 인한 시민과의 갈등·민원 해소 유권해석으로 인한 불필요한 행정낭비 원인제거 일반 시민 누구나 쉽게 이해할 수 있는 편의제공 지구단위계획 운영의 효율성 등 1석 5조의 효과를 얻게 됐다고 밝혔다.
시와 자치구에서 지구단위계획 수립 시 계획가와 운영 공무원들의 업무자료로 적극 활용, 지난 4월 28일부터 불광 제1종 지구단위계획 변경결정’ 등 이미 9개 구역 재정비에 이번 표준(안)을 적용했으며, 앞으로 재정비하는 구역과 새로 지정하는 구역에도 지속적으로 적용할 예정이다.
시 지구단위계획구역은 종전 건축법의 도시설계와 도시계획법의 상세계획을 현행 국토계획법의 지구단위계획으로 통합 운영하고 있는 대표적인 도시관리 수단으로, 서울시 면적의 12.1%를 차지하고 있을 정도로 비중이 높다.
최근에는 도심, 부도심, 지역·지구중심 등 중심지와 역세권의 계획적 관리에서 저층주택지·한옥마을·그린벨트해제지역 준공업지역 관리 등으로 활용도가 확대되고 있다.
지구단위계획이란 도시 안의 특정한 구역을 지정해 종합적이고 체계적인 공간계획을 세우기 위해 용도지역 지구 등 평면적인 토지이용계획과 필지단위의 입체적인 건축계획을 복합화한 도시관리계획의 하나다.
지구단위계획 민간부문 시행지침’은 건축물이나 대지 안의 공지 등 민간에 의해 조성되는 시설과 관련된 행위에 대해 적용되는 지침으로서 결정도에 표시된 내용을 설명하고 지구단위계획의 원활한 집행을 위한 운용기준 등을 담고 있다.
시는 자체 수행으로 누구나 지구단위계획 지침을 쉽게 이해하고 운영할 수 있도록 ‘지구단위계획 민간부문 시행지침’을 유형별 장·단점을 분석하고 지침(안)을 작성 시행했다.
지난해 7월부터 2011년 2월까지 8개월 동안 외부전문가 자문회의 자치구 및 시 관련부서 협의 시 창의지식동아리 활동 등 수회에 걸친 검토와 도시 및 건축계획의 전문가로 구성된 시 도시·건축공동위원회 자문 등 여러 단계의 의견수렴과 검증과정을 통해 표준(안)을 마련했다.
표준(안)은 제1종 지구단위계획 수립지침의 부문별 계획수립 기준의 목차를 설정 세부운영기준 구체화 계획요소별 규제와 권장사항의 명확한 구분 등을 골자로 한다.
첫째로, 표준(안)의 목차는 ‘제1종 지구단위계획 수립지침(국토해양부)’의 부문별 계획수립 기준의 목차를 준용해 민간부문 시행지침의 목차를 설정하고, 유사항목은 통합하거나 집적함으로써 지침 운용의 편의성을 제고했다.
지구단위계획 수립과 관련한 법령·지침 등에서는 민간부문 시행지침에 대한 내용과 관련규정이 없을 뿐만 아니라, 세부 구성내용에 대하여 별도로 규정하고 있지 않아 각 자치구 또는 구역마다 상이하게 작성되어 운영되고 있다.
둘째, 시가 이번에 마련한 ‘지구단위계획 민간부문 시행지침 표준(안)’은 시 지구단위계획 수립기준’을 반영하고 각 계획요소별 세부 운영기준을 보완해 이를 구체화했다.
시는 2010년 6월에 90여개에 이르는 지구단위계획 관련기준을 하나로 통합·정리해 ‘서울특별시 지구단위계획 수립기준’을 운영하고 있으며, 수립기준은 그동안 애매하고 불합리하게 운영되던 기준들을 통합·정리하고 친환경과 무장애 등 새로운 도시계획 패러다임 등의 기준을 반영하고 있다.
셋째, 지구단위계획을 수립하면서 각 계획요소 또는 내용별로 규제와 권장사항을 명확히 구분·표현해 지구단위계획 운용에 혼란이 없도록 했다.
그 동안의 시행지침은 건축인허가시 반드시 지켜야 하는 사항인 규제사항과 권장하고 있는 권장사항이 명확히 구분된 경우가 많아 시민의 민원이 끊이지 않았으나, 금회 표준(안)에서는 각 항목별로 규제사항과 권장사항을 명확히 표기하여 민원발생의 요소를 사전에 제거했다.
지구단위계획의 목표 달성을 위해 필요한 최대·최소개발규모, 획지, 공동개발 지정, 불허·지정·허용용도, 건폐율, 용적률, 높이, 건축선, 전면공지 등은 반드시 지켜야 할 내용은 ‘규제사항’으로 분류하고, 도시미관 향상 등을 위해 필요한 공동개발 권장, 건축물의 방향성, 외관, 자율적 공동개발, 대지의 분할 및 교환, 쌈지형·침상형 공지 등은 ‘권장사항’으로 분류해 이를 지침에 명확히 구분해 명기했다.
넷째, 표준(안)은 지구단위계획 변경 시 시와 자치구 등 각각의 처리주체와 계획(안)에 대하여 심의와 자문의 기준을 시행지침에 명확히 명시하여 행정의 효율성을 제고했다.
지구단위계획을 변경할 경우 시 또는 자치구 등 처리주체와 기준 등이 명확하지 않아 지침 해석에 따른 건축 인 허가 장기화와 행정 신뢰도 저하 등의 문제점이 제기되어 왔다.
이러한 문제를 개선하기 위해 국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에서 규정한 경미한 변경사항과 시 도시계획조례’에서 규정한 권한위임사무는 자치구 도시계획위원회 심의를 통해 처리하고, 그 밖에 문화시설 등의 사용권 제공, 공공시설의 종류, 연면적의 50% 이내로서 500㎡이내인 기존 건축물의 증축 등 심의대상이 아닌 사항은 자치구 도시계획위원회 자문을 통해 처리토록 했으며, 그 외의 사항은 관계법령에 따라 지구단위계획을 변경토록 했다.
다섯째, 지구단위계획에 부합하지 않는 기존 건축물 증축 시 완화대상 기준 면적을 300㎡에서 500㎡로 확대하고, 종전에 1회로 제한된 증축 회수 규정을 삭제함으로써 지구단위계획구역내 건축물의 소규모 정비가 활성화 되도록 했다.
이는 지구단위계획에 부합하지 않는 기존 건축물을 철거·증축할 경우에 완화대상 면적과 증축회수 제한 규정에 따라 건축 인 허가 여부를 결정해왔으나, 규정이 너무 과도하다는 잦은 민원의 원인이다.
특히 시는 표준(안)은 구역별 특성에 맞는 지구단위계획이 수립될 수 있도록 지침을 추가 삭제 등 탄력적 운용하고, 관계 법령 지침 등의 제 개정으로 인한 변경으로 지침 수정과 구역별 특성에 따른 보완 등 지속적인 수정과 보완 과정을 통해 관리할 방침이라고 밝혔다.
류훈 시 도시관리과장은 시가 마련한 지구단위계획 시행지침 표준(안)이 2011년 중앙우수제안(행정안전부 주관)으로 채택되어 국무총리상에 선정되는 등 그 우수성이 인정돼, 시뿐만 아니라 전국 시 도에 확대돼 활용될 수 있을 것으로 기대한다고 말했다.
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서울시 지구단위계획 중앙우수제안 국무총리상 선정
