서울시는 23일 도시재생활성화사업구역으로 지정된 지역들의 주택 거래가격 증감율과 서울시 전체 주택거래가격 증감율을 주택유형별로 전수조사 해 분석한 결과, 도시재생사업과 부동산 투기 연관성은 매우 약한 것으로 나타났다.
분석기간은 시가 도시재생활성화 시범사업지역을 지정, 발표한 '2014년 말 이후인 2015년 1월부터 2017년 7월 정해 실시했다.
분석 대상은 1단계 도시재생활성화사업으로 지정된 13개 지역 중 주택 거래건수가 부족한 일부 지역(창동상계, 장안평, 세운상가 등)을 제외한 9개 지역(서울역, 창신숭인, 가리봉, 상도, 성수, 신촌, 암사, 장위, 해방촌 등)으로 했다.
부동산 매매가격 분석을 위해서 시 토지관리과가 관리하는 주택실거래가 자료를, 건축인허가 분석을 위해서는 건축물 관련 인허가 신고를 종합관리 하는 시스템인 건축행정시스템 '세움터' 건축인허가 데이터를 제공받아 각각 활용했다.
우선 도시재생활성화사업 지정 이후 3년 평균 서울지역 전체, 그리고 도시재생활성화사업 지역 전체의 주택매매가격 증가율을 비교했다. 그 결과 시 전체의 주택매매가격 증가율은 단독 다가구, 다세대 연립, 아파트 모든 유형에서 8%로 나타나 도시재생활성화사업 지역의 평균 주택매매가격 증가율(단독/다가구 7%, 다세대/연립 7%, 아파트 8%)과 대동소이했다.
또 자치구 내에서 도시재생활성화사업구역의 주택가격 증가율이 특별히 더 높은지 살펴보기 위해, 도시재생활성화사업 구역의 주택가격 증가율과 그 구역이 속한 자치구의 전체 주택매매가격 증가율을 분석한 결과 유사하거나 일부 유형은 낮은 것으로 분석됐다.
예컨대, 도시재생활성화사업구역인 해방촌 지역의 경우 단독 다가구(해방촌 12.4%, 용산구 14.0%)는 용산구 평균 증가율과 비슷하였으며, 다세대 연립(해방촌 4.2%, 용산구 8.5%), 아파트(해방촌 – 6.2%, 용산구 8.2%)는 용산구 평균 증가율보다 낮은 것으로 나타났다.
다만, 창신숭인, 가리봉, 장위, 성수, 신촌 등 일부 도시재생활성화사업구역은 지역자체의 여건과 상승요인으로 일부 주택 유형의 매매가격 증가율 및 ㎡당 가격이 해당 자치구보다 높은 것으로 나타났다.
창신숭인과 가리봉, 장위 지역 : 재생사업 시행에 따른 영향이라기보다는 해당지역의 정비 사업이 해제되면서 신축 수요가 집중(지역별 신축건수는 창신숭인지역 : 8건 - 34건, 가리봉지역 : 0건 - 53건, 장위지역 : 0건 - 114건으로 증가) 됐기 때문인 것으로 판단된다.
성수지역 : 분당선 연장에 따른 강남권 수요 흡수, 주변지역의 명소화 및 고가아파트의 신규 건설에 따른 신흥 부촌으로의 부상 등에 따른 영향으로 보인다.
신촌지역 : ㎡당 거래 가격이 높은 신축 도시형생활주택의 거래가 본격적으로 시작돼 일시적으로 가격이 상승한 것으로 도시재생 사업과는 무관한 것으로 판단된다.
한편, 동기간 강남4구의 재건축 아파트의 주택매매가격 증가율을 분석한 결과, 시 전체의 주택매매가격 증가율인 8%보다 높은 12.4%로 나타났다.
시는 이는 시민들이 강남권의 아파트를 여전히 선호하고 있다는 것을 보여주고 있으며 도시재생활성화사업 보다는 재건축과 같은 행위가 주택가격 상승에 직접적인 영향을 미치고 있다는 것을 보여주는 사례라고 분석했다.
시는 아직 1단계 도시재생지역이 완료되지 않았고 일부 국부적으로 지역의 가격이 최근 급등한 자료가 있는 만큼, 지속적으로 모니터링 해나갈 예정이다.
진희선 도시재생본부장은 “이번 도시재생활성화사업 지역 주택 매매가격 분석 결과를 보면 도시재생활성화사업 지정과 부동산 투기는 큰 연관성이 없고 오히려 현재까지도 강남 중심의 아파트 수요가 여전하기 때문에 이러한 문제를 근본적으로 해결하고 아파트 가격을 안정화하기 위해 지속적인 저층주거지 환경개선을 통해 강남 중심의 아파트 수요를 분산해 나가야한다”며, 부동산 투기의 우려에 대해서는 “투기가 우려되는 지역은 모니터링 등을 통해 사전에 감지하고 투기를 예방하도록 정책역량을 집중하겠다”고 강조했다.
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도시재생과 부동산 투기 연관성 거의 없어
